2. В ч. 2 комментируемой статьи указаны случаи, когда может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Так, в ней закрепляется необходимость оборудования отдельного входа в случае перевода помещения из жилого в нежилое, которое неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к ней) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а потому решающее значение приобретает их согласие.
1. Комментируемая статья посвящена условиям перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. В самом общем виде о переводе жилых помещений в нежилые говорится в ст. 288 ГК, в которой делается отсылка к жилищному законодательству. Под законодательством о градостроительной деятельности, которое упоминается в ч. 1 комментируемой статьи, понимается в первую очередь Градостроительный кодекс Российской Федерации. Согласно ст. 1 указанного Кодекса градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий.
Что такое нежилое здание жк рф
А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).
Определение понятия «нежилое помещение в многоквартирном доме» содержится в абзаце 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, где указано:
Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ
- Ст. 8 ФЗ от 13.07.2022 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сведения о нежилом статусе помещения отражаются в государственной кадастре недвижимости. Объекты могут быть в составе зданий и сооружений.
- П. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг…». Под нежилым помещением в многоквартирном доме подразумевается объект, указанный в технической или проектной документации, и не включенный в состав общедомового имущества.
- Выполнять требования пожарной и санитарно-гигиенической безопасности.
- Оплачивать коммунальные услуги своевременно и в полном объеме.
- Проводить ремонтные работы, устранять аварии на инженерных сетях, расположенных внутри помещения.
- Использовать объекты недвижимости строго по предназначению. Если открыт магазин продуктов, нельзя продавать в нем химические вещества или фейерверки.
- Соблюдать чистоту.
- Вовремя оплачивать имущественный налог.
Собственники нежилых помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, платят за содержание такого помещения, за капитальный ремонт дома, за коммунальные услуги или коммунальный ресурс. В части внесения этих платежей есть ряд особенностей. О них подробно рассказал Павел Кузнецов – смотрите видеозапись.
Понятие нежилого помещения раскрыто в п. 2 Правил № 354. Такое помещение:
- указано в проектной и технической документации и в электронном паспорте дома,
- не является жилым,
- не включено в состав общего имущества МКД,
- может быть встроенным и пристроенным помещением.
- Не предназначены для круглогодичного проживания людей.
- Наличие изолированного входа (не связан со входом в подъезд дома).
- Изолированность, капитальность помещения: границами сбоку выступают несущие стены, сверху – потолок, снизу – пол.
- Отсутствует регистрация (прописка) граждан – в то же время, нежилое помещение может служить юридическим адресом фирмы.
- Соответствие нормам СНиП, СанПиН, противопожарной безопасности, экологическим требованиям.
- Статус недвижимости – «нежилое».
- Изолированный вход, отдельно от подъездов в жилом доме.
- Запасной выход из помещения – если площадь офиса или магазина от 100 м².
- Объекты выше – также не приспособлены для проживания граждан.
- Никто не проживает, не имеет постоянной регистрации.
- Объект вписывается в архитектурный облик жилого здания.
- Отсутствуют притязания третьих лиц, аресты и залоги.
- Задействуется все помещение целиком – переоборудовать часть квартиры под офис, а остальное оставить под проживание не удастся.
Чаще всего индивидуальные предприниматели и крупные компании предпочитают основывать свои магазины/отделения/офисы и другие подобные объекты в жилых домах. Это решает основную проблему: проходимость. Мало кто будет ходить в магазинчик, расположенный в промышленной зоне, но очень многие обрадуются пусть даже небольшой торговой точке, которая находится прямо в их доме или где-то неподалеку.
- ПП РФ №354 гласит о том, что под нежилыми помещениями понимают такие, которые указаны как нежилые в проектной/технической документации и не являются общедомовым имуществом.
- Приказ Минземстроя №37 уточняет, что нежилые помещения не предназначаются для постоянного проживания людей и могут использоваться в санитарных, лечебных, торговых, бытовых и других подобных целях.
Затем этот технический план нужно направить в орган, который принял решение о переводе. Его сотрудники уже сами направят в Росреестр необходимый пакет документов. Орган регистрации прав внесет сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомит вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.
Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.
