Двойная продажа квартир в новостройке
Казалось бы, если права на квартиры реализуются на основании ФЗ №214 и договор зарегистрирован в Управлении Росреестра, претензий третьих лиц на квартиру можно не опасаться. Ведь может быть зарегистрирован только один договор долевого участия в строительстве на право получение конкретной квартиры.
Схемы могут иметь разные варианты. На практике часто бывает, что когда застройщик не может окончить строительство, объект передается другому застройщику вместе с правами реализовывать оставшиеся квартиры. Новый застройщик заключает с гражданами договоры долевого участия, они регистрируются. После чего появляется юридическое лицо, заключившие с прежним застройщиком договор уступки или инвестиционный договор на указанные квартиры, и начинает оспаривать права нового застройщика на заключение договора долевого участия и, соответственно, право на квартиру дольщика, заключившего договор долевого участия.
Пресса о ВАС РФ
К примеру, дольщик заключил договор, оплатил его, потенциально он считается собственником, пусть и будущим. Затем он бездействует или пропадает на несколько лет. Его квартира по злому умыслу или неосторожности продается другому лицу – добросовестному приобретателю. Последний, в свою очередь, оформляет жилье в собственность. В данном примере преимущества на квартиру первоначально имел первый дольщик. Но он долго бездействовал, не интересовался результатом сделки, что привело к возможности продажи и оформления его прав на имущество третьему лицу. Поэтому преимущественного права он лишается, и квартира остается в собственности второго покупателя, который при равных условиях, судись бы они между собой сразу после факта двойной продажи, дело бы проиграл.
Апелляционная инстанция посчитала, что договор соинвестирования, оформленный за четыре года додоговора долевого участия, не соответствует закону 214-ФЗ, следовательно, преимущество в получении жилья имеет покупатель, зарегистрировавший договор в Росреестре.
Квартира продана без участия собственника судебная практика
Покупатель совершенно неожиданно узнает о том, что имеет место двойная продажа. Он может столкнуться с таким же «собственником» на собрании ТСЖ, увидеть объявление в газете или в Интернете о продаже своей квартиры.
Хотя суд отказал покупательнице той же квартиры, заключившей договор многим ранее, еще в 2022 году. Апелляционная инстанция посчитала, что договор соинвестирования, оформленный за четыре года додоговора долевого участия, не соответствует закону 214-ФЗ, следовательно, преимущество в получении жилья имеет покупатель, зарегистрировавший договор в Росреестре. Раньше всех обратиться в суд К примеру, дольщик заключил договор, оплатил его, потенциально он считается собственником, пусть и будущим.
Преимущественное право на недвижимость при двойной продаже
А вторым обстоятельством как раз и является бездействие со стороны действительного собственника, имущество которого продается третьими лицами добросовестному приобретателю. Т.е. владелец имущества обязан следить за своей собственностью, его бездействие расценивается как «преступление», наказание которому – лишение собственности в пользу добросовестного приобретателя, который как раз ни в чем не виноват в отличие от бездействовавшего владельца.
Раньше всех обратиться в суд
При рассмотрении спора о двойной продаже преимущество в суде имеет тот, кто ранее зарегистрировал или заключил договор. Однако нередки ситуации, когда покупатель не осведомлен о факте совершенного в отношении него преступления и, соответственно, в суд не обращается. В таком случае право собственности будет признано за лицом, первым обратившимся в суд, после чего отменить вступившее в законную силу решение будет достаточно сложно или невозможно при условии продажи объекта стороннему покупателю. Подобную позицию разъяснил президиум ВАС РФ в информационном письме от 13.11.2022 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», указывая, что бездействие обманутого владельца имущества не порождает право на изъятие его недвижимости из собственности добросовестного приобретателя.
Двойные продажи квартир
Не часто, но все же бывает, что застройщик умудриться продать одну и туже квартиру дважды по договору долевого строительства. В этом случае то квартира будет принадлежать тому, кто первый зарегистрировал квартиру в органах Росреестра.
Если первый покупатель подписал договор долевого строительства, оплатил его, а потом на какое- то время исчез, он может лишиться квартиры. Это может случиться тогда, когда недобросовестный застройщик продал второй раз квартиру в новостройке добросовестному покупателю, который, узнав, что квартира продана ему второму первым обратиться в суд и выиграет дело.
Двойные продажи квартир
Сопровождение сделок с недвижимостью квалифицированными специалистами необходимо и при приобретении жилья на вторичном рынке, поскольку случаи двойных продаж тут тоже не исключены. Но здесь получить право собственности гораздо быстрее, ждать несколько лет не нужно.
Если обратиться к судебной практике, можно сделать вывод, что есть все шансы отстоять свои права и получить компенсацию, которая покроет стоимость утраченной квартиры. Статистика говорит о том, что убытки в размере полной рыночной стоимости потерянного жилья в РФ покупатели взыскивают в 82% случаев (в Северо-Западном регионе — в 40%).
Как избежать — двойных продаж — на рынке жилья
А вот на первичном рынке большинство операций совершается не с построенными и введенными в эксплуатацию объектами, а на стадии строительства, то есть по факту приобретается не сам объект, а имущественные права на него. В таком случае покупатель может обезопасить себя тем, что настоит на совершении сделки в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Напомним, что с июля 2022 года, когда вступили в силу поправки к закону «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все застройщики на территории РФ обязаны продавать квартиры в строящихся домах исключительно по договорам долевого участия, через жилищно-строительные кооперативы или по жилищным сертификатам. В этих условиях многочисленные альтернативные схемы в виде договоров инвестирования или соинвестирования, предварительных договоров продаж, договоров уступки права требования и иных договоров, не подлежащих государственной регистрации в Росреестре, являются незаконными.
«Двойная продажа», или реализация объекта недвижимости сразу нескольким покупателям, может иметь место как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, однако она возможна только при нарушении сложившихся схем проведения сделок с недвижимостью, уверяют риелторы. Как рассказывает юрист агентства Great Reality Татьяна Пикунова, основой безопасности сделок купли-продажи на вторичном рынке является то, что продавец получает деньги только после прохождения государственной регистрации, то есть когда покупатель уже стал собственником объекта. Расчеты между сторонами осуществляются в таком случае через банковскую ячейку или через банковский депозит. «Кроме того, при совершении сделки купли-продажи покупатель имеет возможность, в том числе путем получения выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), получить подтверждение, что правами собственника обладает именно то лицо, которое продает ему квартиру», — напоминает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Марина Литинецкая.
Двойная продажа квартиры, или Как избежать мошеннических сделок
Собственником жилья является то лицо, которое первое зарегистрировало право на объект в Росреестре и имеет на руках документ-основание (договор купли-продажи). Если одновременно зарегистрировали документ несколько лиц, то владельцем жилья считается лицо, подписавшее или оплатившее договор первым. Остальным претендентам в регистрации будет отказано.
- при взаиморасчетах после регистрации сделки в Росреестре. В этом случае продажа осуществляется с использованием банковской ячейки. После перехода прав собственности к новому хозяину продавец имеет право забрать деньги.
- при запросе покупателем недвижимости справки из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на объект у продавца.
Это видео недоступно
В Перовском суде Москвы рассматривается дело дважды обманутых дольщиков. Снова замешан скандально известный застройщик СУ-155, а также его подрядчики. Именно у них люди покупали свои квартиры, но выяснилось, что это жилье уже продано, причем нескольким клиентам. Есть шанс вернуть деньги?
Подпишитесь на канал Россия24: https://www.youtube.com/c/russia24tv.
Официальный YouTube канал ВГТРК.
Россия 24 — это единственный российский информационный канал, вещающий 24 часа в сутки. Мировые новости и новости регионов России. Экономическая аналитика и интервью с влиятельнейшими персонами.
Двойные продажи квартир
обращение в УВД это параллельно, к стати дирик смылся за границу, умыкнув, при этом, часть инвестированных средств. Но свои права требования в будущем на квартиры тоже нужно как-то застолбить, не стоять же перед офисом застройщика с плакатами «Не покупайте эти квартиры, они уже куплены!»
но я в курсе что на наши квартиры в будущем будут претендовать третьи лица, в лице ООО 2 и физика, эти третьи лица зарегили свои договора в рег палате, а я свои договора не могу по причине того, что они не подпадают под действие 214-ФЗ, т.к. являются договорами об инвест деятельности
Двойная продажа
Тройка судей ВС в составе Дениса Капкаева, Ивана Разумова и Сергея Самуйлова такое решение признала неверным. Она допустила прямой иск к застройщику об убытках. Для этого судьям пришлось признать, что застройщик, допустивший двойную продажу, причинил вред имуществу конечного покупателя. Иными словами, ответственность застройщика в такой ситуации была оценена как деликтная.
Александр Ганьжин предъявил иск об убытках к Максиму Горпиченко, у которого купил квартиру. Однако из 5,4 млн руб., которые взыскал суд, Александр Ганьжин получил только 181 тыс. руб. Тогда он обратился напрямую к застройщику «Бомарше» (к тому времени уже находившемуся в процедуре банкротства), требуя заплатить уже 10,2 млн руб. убытков (№ А51-273/2022). Сумму составили расходы на приобретение аналогичной квартиры вместо той, которую он не смог получить в доме от «Бомарше».
Двойные продажи квартир в новостройках
Если гражданин узнал о том, что его право нарушено, то есть на его квартиру претендует другой покупатель, прежде всего, нужно обратиться к продавцу для выяснения вопроса. Возможно, произошла техническая ошибка, которая, безусловно, должна быть немедленно устранена.
Если же ошибка носит не технический характер, то продавец обязан решить эту ситуацию путем предоставления аналогичной квартиры или возврата денежных средств. Если продавец по каким-то причинам уклоняется от исполнения своих обязанностей, то покупатель, который не может претендовать на объект недвижимости в связи с тем, что право собственности уже закреплено за другим, более удачливым покупателем, имеет право предъявить продавцу иск о возмещении убытков.
Дело в том, что покупатель сразу выплачивает стоимость жилья, а обращается за получением Свидетельства государственной регистрации права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии только после сдачи дома в эксплуатацию. В этот промежуток времени (от 1 года до 5 лет) и происходят двойные сделки по продаже недвижимости застройщиком.
Двойная Продажа Квартиры Судебная Практика
Если продавец по каким-то причинам уклоняется от исполнения своих обязанностей, то покупатель, который не может претендовать на объект недвижимости в связи с тем, что право собственности уже закреплено за другим, более удачливым покупателем, имеет право предъявить продавцу иск о возмещении убытков. Основанием для этого является ст.15 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Размер убытков может быть равен цене квартиры на момент вынесения судом решения.
В соответствии с п.4 ст.165 Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от госрегистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении регистрации, а в соответствии в п.3 ст.551 Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, также должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Кроме того, в седьмом абзаце п.61 Постановления Пленумов Верховного Суда №10, Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2022 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрации перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Ситуация, которую мы рассмотрим, действительно имела место. Мы только скроем фамилии персонажей для более объективного рассмотрения истории.
Изначально хозяин квартиры обратился в агентство недвижимости для предоставления ему услуг по продаже принадлежащей ему однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге. Стоит отметить, что агентство было достаточно известным, опытным, и имело хорошую репутацию.
5 самых опасных сделок с недвижимостью
Сегодня наблюдается огромное количество двойных продаж по предварительным договорам, договорам займа, договорам инвестирования т.к. зафиксировать количество проданного жилья по предварительным договорам, договорам займа и договорам инвестирования невозможно.
Если жилое или нежилое помещение имеет несколько собственников, то, как показывает практика, в каждом третьем случае между ними возникают конфликты, приводящие к необходимости продажи кем-то из сособственников своей доли недвижимого имущества.
Квартира продана без участия собственника судебная практика
Недобросовестные компании в этом случае попытаются воспользоваться ситуацией и продать одну квартиру дважды, а то и трижды. Дело в том, что покупатель сразу выплачивает стоимость жилья, а обращается за получением Свидетельства государственной регистрации права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии только после сдачи дома в эксплуатацию.
Покупатели недвижимости обычно мало знают о таком явлении как двойные продажи. Однако оно нередко в современных рыночных условиях. Чтобы избежать неприятностей при поиске жилья, важно тщательно разобраться в этом вопросе. Специалист в области юридического права — адвокат Комиссаров Андрей Федорович (руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры») расскажет о том, где наиболее часто можно встретиться с явлением двойной продажи недвижимости, какие риски при этом возникают и что делать, если вы стали обманутым покупателем. Двойная продажа — спорное явление Обычно двойные продажи — явление, характерное для рынка новостроек. Казалось бы, риски при покупке квартиры в новом доме минимальны, поскольку жилье юридически «чистое». Но иногда на одну и ту же квартиру претендуют сразу несколько собственников. Покупатель совершенно неожиданно узнает о том, что имеет место двойная продажа.
Инфотека — каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ
Если права приобретаются в Москве можно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, осуществляющий учетную регистрацию договоров и узнать, нет ли регистрации по Вашему адресу на другое лицо. Но учетная регистрация не является обязательной, поэтому сведений в реестре может и не быть. Если права на квартиру приобретаются в Московской области сведения о правах на квартиры в строящихся домах можно получить в администрации соответствующего муниципального образования — по крайней мере можно сразу распознать мошенническую схему, если в администрации скажут что у застройщика никаких прав реализовывать квартиры нет.
С одной стороны, кажется, что с принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» (далее Закон № 214), где предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы, данный вопрос потеряла свою актуальность. Но, на самом деле, судя по практике консультаций и ведения дел адвокатами группы компаний «Правовая защита», проблема двойных продаж прав на квартиры в строящихся домах еще существует и стоит дольно остро. Дело в том, что, во-первых, указанный выше Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1 апреля 2022 года, во-вторых, застройщики в большинстве случаев избегают заключать именно договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство (вексельная схема, предварительный договор и т.д.).
