Защита вашей недвижимости: счета эскроу и компенсационный фонд
При выборе площадки строительства покупатель долевки может сразу узнать о том, какой способ привлечения средств дольщиков использует застройщик: счета эскроу или компенсационный фонд. О том, как это сделать, рассказали в Управлении Росреестра по Самарской области.
«Если договор долевого участия с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после первого июля 2022 года, то все договора заключаются только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке, — говорит начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Самарской области Сергей Лазарев. – Аналогичная ситуация касается и других договоров (не первых), которые представлены на регистрацию после первого июля 2022 года в отношении домов, не введенных в эксплуатацию и не соответствующих установленным правительством Российской Федерации критериям. Напомню, что основные критерии – это готовность объекта не менее 30% и количество проданных площадей не менее 10%».
Отчисления в компенсационный фонд
б) осуществлять координацию деятельности организации, а также мониторинг данных о поступлении, расходовании и инвестировании средств компенсационного фонда по форме и в порядке, которые утверждаются Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации».
У застройщика появится еще одна обязанность: вместе с объектом он должен передать дольщику инструкцию по эксплуатации (п. 1.1. ст. 7 Закона № 214-ФЗ). В ней будет содержаться необходимая и достоверная информация о правилах и условиях использования объекта, сроке его службы, а также элементах отделки, системах инженерного обеспечения, конструктивных элементах.
Законодательная база Российской Федерации
Параллельно Минстрой России работает над мерами стимулирования использования застройщиками именно механизма счетов-эскроу. Ожидаемое соотношение моделей привлечения средств дольщиков к июню 2022 года составит 70% при помощи компенсационного фонда, 30% — через счета-эскроу. Ведомство намерено смягчить требования для застройщиков, которые будут пользоваться такими счетами для работы со средствами дольщиков. Им, к примеру, разрешат не производить 1,2% от суммы каждого договора долевого участия отчисления в компенсационный фонд помощи обманутым дольщикам.
С 1 июля 2022 года в России начнется пилотная фаза перехода к проектному финансированию жилищного строительства. У россиян по-прежнему сохранится возможность использовать договоры долевого участия в строительстве (ДДУ) для покупки квартир в строящихся домах, однако защита прав и интересов дольщиков будет осуществляться двумя путями: с использованием механизма компенсационного фонда и при помощи счетов-эскроу.
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков
В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.
Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.
Когда отчисления в компенсационный фонд НЕ нужны
Положениями пункта 4 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ закрепляют, что «в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются».
Действующая редакция Закона 214-ФЗ предусматривает случай, когда застройщику не требуется делать отчисления (взносы) в компенсационный фонд. Этим случаем является применение застройщиком счетов эскроу при привлечении денежных средств от дольщиков. В случае привлечения застройщиком денежных средств от дольщиков (участников долевого строительства) посредством счетов эскроу, осуществлять отчисления (взносы) в компенсационный фонд не требуется.
15 вопросов про эскроу-счета
Для того чтобы не потерять деньги дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, полагаю, застройщики действительно станут строить быстрее. Чем скорее дом будет введён в эксплуатацию, тем скорее банк перечислит средства с эскроу-счетов, а значит, девелопер сможет погасить кредит с меньшей переплатой.
С 1 июля 2022 года при покупке квартиры в новостройках сделку нужно будет проводить через эскроу-счета. Правда, на первое время предусмотрены послабления. Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая рассказала, как будет организован процесс покупки жилья, исчезнут ли обманутые дольщики и подорожают ли квартиры.
Повышение размера отчислений в фонд дольщиков может быть отсрочено
— Отчисления застройщиков в Фонд защиты прав граждан, участников долевого строительства до сих пор производились только при условии работы по системе долевого строительства и составляли 1,2% от стоимости договора долевого участия. И застройщики не спешили отказываться от долевого строительства. Чтобы иметь возможность как можно дольше работать по старым правилам, они до 1 июля 2022 года массово получали разрешения на строительство, понимая, что переход на систему эскроу-счетов является механизмом проектного финансирования и чреват для них гораздо большими выплатами банку по кредитам. Однако увеличение с января 2022 года процентной ставки, отчисляемой в Фонд до 6 процентов, станет значительной нагрузкой на строителей и скорее всего, заставит их задуматься о более скором переходе на работу по системе проектного финансирования, поскольку затраты станут фактически равнозначными. Таким образом, для сохранения схемы строительства с привлечением денег дольщиков нужно оставить процент отчислений в Фонд прежним, или увеличить незначительно, до 2-х процентов, например.
Сторонники повышения отчислений предупреждают о том, что отсрочка вынудит государство и дальше направлять средства на достройку жилых объектов из федерального бюджета. Нынешних 1.2% недостаточно для «спасения» всех обанкротившихся объектов. Наличие 6% взноса разумно с точки зрения выполнения задач, поставленных перед фондом, но несвоевременно в условиях перехода на эскроу-счета. «Механизм компенсационного фонда создавался в качестве замены страхования ответственности застройщика. Страхование оказалось настолько неэффективной мерой, что вызвало настоящий шквал критики. При этом государство, разрабатывая новые меры защиты прав дольщиков, исходило из того, что «нагрузка» на застройщиков должна быть сопоставимой и не приводить к увеличению себестоимости проектов», — поделился своим мнением Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента компании «Бон Тон».
Эскроу счет: что это и для чего он нужен
В случае участия в договоре долевого строительства банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик только из реестра мегарегулятора. И деньги по условиям договора перейдут застройщику только когда дом будет сдан и ключи от квартиры перейдут первому покупателю. Причем если у покупателя есть претензии к качеству и он не хочет принимать квартиру, деньги все равно уходят застройщику.
Такой счет также называют условный, так как он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий. Договорами эскроу пользуются и компании – например, при оплате товаров и услуг партнеров. Эскроу – это некая альтернатива банковской ячейке. Его можно использовать, когда нужно купить или продать что-то дорогое: недвижимость, автомобиль или любую другую ценность.
Эскроу счет для дольщика
Нужно учесть, что если дольщик или застройщик не расторгли договор долевого участия, выплаты денег как таковой не будет. АСВ переведет средства на новый эскроу счет в другом уполномоченном банке для продолжения строительства.
Обязанность по контролю за использованием средств на эскроу счете возложена на уполномоченный банк. В связи с этим, закон 214 ФЗ предъявляет особые требвания к банкам, претендующим на работу с эскроу в долевом строительстве.
Николай Николаев: Увеличения взносов застройщиков в компенсационный фонд не будет
При этом комитет отказался от идеи увеличения размера отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд с 1 октября 2022 года с 1,2% до 3% от стоимости договора долевого участия, с 1 января 2022 года – до 6%.
Застройщикам предоставляется возможность возводить дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки территории, а также привлекать целевые займы от основного общества с установлением ограничений по их объёму (20% от стоимости стройки) и размеру процентной ставки. Ставка не должна превышать ключевую ставку ЦБ более чем на 2 п. п.
Застройщики могут получить льготы за пользование эскроу-счетами
Таким девелоперам разрешат не производить отчисления в компенсационный фонд помощи обманутым дольщикам (1,2% от суммы каждого договора долевого участия), сообщил министр строительства Михаил Мень. Кроме того, их ждут другие послабления, которые пока обсуждаются. «Среди них – возможность финансировать строительство за счет средств материнской компании и смягчение требования, по которому на одну компанию выдается одно разрешение на строительство», – говорит Мень.
Эскроу-счет резервирует средства дольщика, и девелопер не может получить их, пока не сдаст объект. Возврат денег также невозможен, если только застройщик не сорвет сроки. Проценты за их хранение не начисляются. Средства на строительство застройщик будет получать в этом же банке в форме кредитов (см. «Правительство предложило резервировать деньги дольщиков до окончания строительства»).
Застройщикам, работающим через эскроу-счета, смягчат регулирование
По словам Михаила Меня, также обсуждаются другие преференции для застройщиков, готовых работать через эскроу-счета. Одна из них — возможность финансировать возведение жилья за счет денег материнской компании. Также предлагается смягчить требования, согласно которому один застройщик может получить одно разрешение на строительство.
Как подсчитали в «НЭО Центре», в строящихся объектах объем средств дольщиков доходит до 40%. Закон позволяет застройщикам использовать экскроу-счета, но этот инструмент остается невостребованным. По словам участников рынка, недостаточно одного лишь желания застройщиков работать по этой схеме. Для банков этот механизм — это дополнительная ответственность.
Эскроу-счета — что это такое? Правовое регулирование договора условного депонирования
Однако наиболее важным изменением стал переход на использование эскроу-счетов при расчетах дольщиков и строительных компаний. В этом случае практически вся сумма, поступившая по ДДУ, блокируется на целевом счете гражданина. Получить ее застройщик сможет только после завершения строительных работ и получения заключения о соответствии. Однако гражданин не сможет распоряжаться блокированной суммой, так как одностороннее расторжение договора допускается в исключительных случаях.
Гарантией безопасности расчетов выступает банк. Пока дом не достроен и не сдан комиссии, деньги будут размещены на счету без возможности снятия. Если застройщику предоставлено разрешение снять часть средств с эскроу-счета, банк обязан проверить их целевое расходование.
Взносы застройщиков РФ в компенсационный фонд предлагают повысить в 5 раз
Предложение о повышение размера взноса содержится в поправках к проекту, принятому в первом чтении в ноябре 2022 года и ужесточающему контроль в сфере долевого строительства. При этом Николаев отметил, что поправками также предусматривается с 1 июля 2022 года добровольное использование эскроу-счетов при привлечении средств в долевое строительство, а с 1 июля 2022 года – обязательное. Это будет касаться только проектов, по которым договор с первым участником долевого строительства заключен после создания фонда защиты прав дольщиков.
«Нам нужно стимулировать застройщиков к тому, чтобы они как можно быстрее переводили свои проекты на систему эскроу-счетов. Самым очевидным экономическим стимулом для этого является повышение тарифов в компенсационный фонд. Мы предлагаем увеличить тарифы до 3% с 1 октября этого года и до 6% – с 1 января», – сказал Николаев. В настоящее время размер взноса застройщика составляет 1,2% от стоимости договора долевого участия.
Эскроу счет для расчета по недвижимости
При этом, важно различать юридическую экспертизу, в ходе которой проверяется правильность заполнения документов, от иной экспретизы, например почерковедческой, в ходе которой может быть проверена подлинность подписи. Иными словами, если в банк будут представлены безукоризненно оформленный, но поддельный документ, то банк его примет и спишет деньги с эскроу счета.
8. Ответственность банка, если продавец-мошенник предоставил поддельные документы в целях получения денег со счета эскроу?
По общему правилу, банк не проводит какой-либо специальной экспертизы представленных документов, за исключением проверки их на правильность оформления.
Новые поправки в N 214-ФЗ — счета эскроу
— до вступления закона использовалась схема взаимозачетов, когда подрядчики и поставщики получали квартиры за выполненные работы, которые, в свою очередь, могли быть реализованы новым дольщикам. Как теперь быть в этом случае? Скорее всего зачетных сделок не будет;
Возмещение дольщикам по договору счета эскроу, открытого для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, при наступлении страхового случая, выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете, но не более 10 млн. рублей. Забрать деньги с такого счета застройщик сможет исключительно после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности (как и при банковском сопровождении).
