Технические требования к помещениям для аренды

В Управлении Росреестра разъяснили, как оформить аренду части помещения

Отвечая на вопрос о том, требуется ли технический план, если в аренду сдается часть помещения (здания), она пояснила, что предоставление технического плана для кадастрового учета части помещения (здания) предусмотрено Законом «О государственной регистрации недвижимости». Для его подготовки заявитель может обратиться к кадастровому инженеру. Если одновременно с заявлением о регистрации договора аренды технический план не представлен, то необходимая информация для учета арендуемой части помещения (здания) берется из договора аренды. В данном случае такой договор помимо текстового описания предмета аренды должен также содержать графическое описание (например, расположение помещения, передаваемого в аренду, выделяется цветом на плане этажа). Графическое описание части должно быть согласовано сторонами договора. Если в совокупности текстовое и графическое описание части помещения (здания) позволяют однозначно установить объект, передаваемый в аренду, то кадастровый учет такой части осуществляется без предоставления технического плана.

Еще спросили, кто может обратиться за учетом арендуемой части? В ответе было сказано, что кадастровый учет такой части помещения (здания) осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды. С заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора: арендатор, либо арендодатель – собственник объекта.

• Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2022 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
• Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ). Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению. Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Продовольственные магазины, предлагающие широкой ассортимент товаров, в частности, супермаркеты, как правило, предпочитают арендовать значительно бОльшие площади – от 300-350 кв. метров. Торговые сети, торгующие продуктами питания, сейчас готовы арендовать площади от 1500 до 4000 руб. в месяц за кв. метр. В последнее время продуктовые магазины предлагают собственникам не фиксированные ставки, а процент от оборота, чтобы минимизировать свои убытки. Продовольственная розница не любит платить много. Но особенность такого арендатора в том, что он готов занимать место не только на первой линии, но и в глубине жилого массива, поскольку и там найдутся покупатели, которые будут ему лояльны.

Небольшие торговые площади размером 40-50 кв. метров, пожалуй, одни из самых ликвидных объектов на рынке торговой недвижимости. Если такие площади имеют хорошую локацию, к примеру, у метро или на проходных улицах, на них могут претендовать достаточно много арендаторов: чаще всего это магазины сотовой связи, магазины цветов и продавцы мясной продукции, такие как «Сетунь», «Дымов», «Мясницкий ряд» и т.д. Такие точки бывают востребованы салонами красоты, парикмахерскими и другими представителями сферы услуг. Ставка за кв. метр в небольших помещениях может достигать 10 000 руб. в месяц, а иной раз и выше.

Приостановка допускает на срок, не превышающий три месяца (если иное не указано в законе). При устранении недостатков, указанных в решении Росреестра, регистрация продолжится по общим правилам. Если указанное решение будет не исполнено, возникают основания для вынесения отказа в регистрации. Решения о приостановке и отказе в регистрации договора аренды можно обжаловать в судебном порядке.

Комментарий эксперта. Хотя технический план не является правоустанавливающим документом, без него невозможно внести любые изменения в кадастровые сведения ЕГРН. Подготовка документа нужна при каждом изменении характеристик помещения или здания, в том при перепланировке или переустройстве для сдачи в аренду.

Если в аренду передается здание, может потребоваться составление межевого плана земельного участка. В этом случае проводится межевание с установлением точек границ, а на схеме земельного участка будет фиксироваться местоположение здания. Также инженер запросит кадастровые сведения ЕГРН, материалы БТИ (выкопировка, поэтажный план, экспликация помещений).

Если происходит образование части помещения или здания, стороны должны изначально описать ее в договоре. Также обычно составляется схема основного объекта, на котором указывается местоположение, границы временной части. Для подготовки схемы используется поэтажный план, экспликация их техпаспорта БТИ, другие графические материалы.

Что учесть бизнесу при заключении договора аренды

Если договор заключается с физическим лицом, и подписывает не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у подписанта есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она необязательна.

Например, предприниматель и собственник не были знакомы и заключили краткосрочный договор, чтобы присмотреться друг к другу. К окончанию краткосрочного договора поняли, что им комфортно друг с другом и продолжили работать, ничего не подписывая дополнительно, чтобы не тратить время.

• Проведение ежедневной влажной уборки помещений и мест общественного пользования (комнаты приема пищи, отдыха, туалетных комнат) с применением дезинфицирующих средств вирулицидного действия.
• Дезинфекция всех контактных поверхностей: дверных ручек, выключателей, поручней, перил, поверхностей столов, спинок стульев, оргтехники.
• Применение в помещениях с постоянным нахождением работников бактерицидных облучателей воздуха рециркуляторного типа. Для определения количества облучателей учитывают инструкцию к конкретной модели.
• Регулярное проветривание (каждые 2 часа) рабочих помещений.
• При входе в офисное помещение необходимо оборудовать место обработки рук кожными антисептиками (п.3.2 Указа No 12-УМ), в том числе с помощью установленных дозаторов или дезинфицирующими салфетками. Антисептические средства должны быть и в местах общего пользования, например на кухне, санузлах (письмо Роспотребнадзора от 07.04.2022 No 02/6338-2022-15).

Необходимо исследовать не менее 10 % работников на наличие коронавируса. Причем с 01.06.2022 такую проверку придется организовывать каждые 15 календарных дней (п. 2.5 приложения No 7 к Указу мэра Москвы от 07.05.2022 No 55-УМ — далее Указ No 55-УМ, п.2.5 приложения 6 Указа Мэра Москвы от 05.03.2022 No 12-УМ — далее Указ No 12-УМ).

Технический план для регистрации договора аренды

1. В аренду сдается не целое здание, а только его часть. Параметры помещений следует выделить согласно действующим нормативным актам.
2. Сдаваемый в аренду объект недвижимости ранее не стоял на учете в ЕГРН. С 2022 года запрещены все сделки с объектами, не поставленными на учет надлежащим образом.
3. Перед подписанием договора в целях удовлетворения требований арендатора меняется планировка или иные архитектурные характеристики зданий. Новое состояние недвижимости надо повторно регистрировать, документы готовятся кадастровыми инженерами.

После регистрации документа стороны получают выписку из ЕГНР об имеющихся изменениях объекта, она действительна весь период договорных отношений. На сроки изготовления документа оказывает влияние размер и расположение объекта, особенности технического задания клиентов. В большинстве случаев работы завершаются кадастровыми инженерами через две недели после получения ТЗ. В проектной и разрешительной документации должны отображаться все без исключения обнаруженные расхождения планировки и размеров помещений с данными из Государственного реестра.

ГОСТ Р 56640-2022 Чистые помещения

6) Необходимость в специальной подготовке персонала и материалов до входа (поступления) в чистое помещение. В балансе рабочего времени следует учитывать время, затрачиваемое на вход персонала в чистое помещение и выход из него (переодевание, если требуется — неоднократное, удаление косметики и пр.).

4.2.1 Площади и высоты этажей здания должны быть достаточными для размещения производств, лабораторий, вспомогательных, административно-бытовых помещений, энергетического хозяйства, складов (при необходимости) и т.д. Высоты этажей должны быть достаточными для устройства чистых помещений и прокладки воздуховодов и других коммуникаций.

В помещении организаций, оказывающих парикмахерские услуги, и салонах красоты должно быть помещение, либо место для дезинфекции, предстерилизационной очистки и стерилизации инструментов при проведении таких работ самостоятельно, оборудованное раковиной с подводкой горячей и холодной воды.

4.14.2. В отделениях второго этапа выхаживания и отделениях для детей до 3 лет включительно должны быть организованы палаты для совместного круглосуточного пребывания с детьми матерей (других лиц по уходу), при дневном пребывании матерей (других лиц по уходу) — помещение для их осмотра и переодевания.

Аренда помещения под мини отель; необходимые требования и юридические нюансы

Отельный бизнес один из самых прибыльных источников дохода. Открыть его довольно просто, кроме того, занятие подобной деятельностью не требует наличия особых документов или разрешений от органов власти. Однако, очень важно при подготовке к открытию собственного мини отеля выбрать правильное помещение, соответствующее всем стандартам и нормам.

• Удобство расположения. Эта характеристика является ключевой. Для центра города оптимальный вариант – главная улица. Кроме того, можно разместить мини-отель возле главных достопримечательностей или бизнес-центров.
• Транспортная доступность. Расположение остановок общественного транспорта не должно быть неудобным.
• Парковка и удобный подъезд для авто. Важным требованием является наличие парковочных мест для постояльцев.
• Этажность. Оптимальный вариант для размещения мини отеля – 1 этаж или мансарда.
• Форма помещение. Для организации хостела лучше всего использовать бывшие институты, школы, больницы и другие объекты с большим количеством комнат и окон.

• обеспечение воздухооборота в соответствии с нормативными показателями;
• индивидуальный подход к обслуживанию инженерных систем в летний и зимний период;
• строгое соблюдение графика технического обслуживания энергосетей;
• текущее обслуживание сложных осветительных систем;
• оперативное реагирование на возникающие аварийные ситуации, их устранение.

• бесперебойное электроснабжение, контроль за постоянными и резервными источниками питания;
• обеспечение вентиляции с заданным классом чистоты воздуха;
• автоматизация и диспетчеризация систем пожаротушения;
• обслуживание ИТП и его подготовка к зимнему периоду;
• обслуживание лифтов.

Роспотребнадзор указал на необходимость проведение информирования работников о важности соблюдения мер профилактики, правил личной и общественной гигиены: режима регулярного мытья рук с мылом или обработки кожными антисептиками в течение всего рабочего дня (п.3.1 письма Роспотребнадзора от 07.04.2022 No 02/6338-2022-15).

Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (СанПиН) вводятся в действие постановлениями Главного государственного санитарного врача РФ. В «коронавирусный» период также были утверждены соответствующие санитарные правила, в которых указаны основные рекомендации, направленные на защиту от COVID-19 (СанПин 3.1.3597-20, утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 22.05.2022 No 15).

7.4.5 Полы чистых помещений должны обладать антистатическими свойствами, которые обеспечиваются структурой материала пола. Способность рассеивать (отводить) статическое электричество должна сохраняться в течение длительной эксплуатации. Для отвода статического электричества следует предусматривать укладку пола на антистатическое покрытие с устройством токоотводящей сетки (медная лента), выведенной на контур заземления.

Чистые помещения широко применяются в электронной, приборостроительной, фармацевтической, пищевой и других отраслях промышленности, в производстве медицинских изделий, в больницах и т.д. Они стали неотъемлемой частью многих современных процессов и средством защиты человека, материалов и продукции от загрязнений.

В соответствии с требованиями санитарных правил 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения. При размещении организаций торговли в зоне промышленных предприятий и иных объектов они не должны оказывать вредного влияния на организацию торговли,

В силу положений ст. 1 Федерального закона №52-ФЗ государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами признаются нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний.