Согласно пункту 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
В связи с невозможностью использовать предоставленный по договору земельный участок по его целевому назначению, а именно, строительство стационарной мойки и сервисного обслуживания автотехники, истец обратился в администрацию с заявлением о расторжении договора и требованием о взыскании причиненного ущерба в виде уплаченной арендной платы.
В Определении Верховного суда РФ от 13 августа 2022 г. N 309-ЭС15-10434 о взыскании неуплаченной арендной платы за размещение рекламы на общедомовом имуществе (фасаде дома) в пользу ТСЖ сам Верховный суд РФ подтверждает законность сдачи в аренду общедомового имущества.
Но закон разрешает сдавать в аренду части общего имущества (площади). Например, сдача в аренду площади на лестничной клетке под кофейный автомат возможна, так как сдается не лестница целиком и не приквартирный холл, и не лестничная клетка, а только та ее часть (1-2 кв.м.), которая не мешает проходу собственников. То есть объект сохраняет статус общего имущества, к нему не ограничивается доступ, поэтому права граждан не нарушены.
При этом п.12 ст. 85 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Поэтому не получится оформить в собственность участок общего пользования. А вот аренда его – вполне допустима.
Согласно п.3 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 29.12.2022) «О приватизации государственного и муниципального имущества», собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Граждане могут свободно пользоваться земельными участками общего пользования, которые находятся в публичной собственности, и находиться на них без каких-либо разрешений, если они открыты для общего доступа.
К территориям общего пользования относятся площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов, пляжи и другие объекты. Такими территориями может пользоваться неограниченный круг лиц.
Территории общего пользования отграничиваются от других участков красными линиями, которые подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.
Если часть земельного участка находится в границах земель общего пользования, то его могут изъять для государственных или муниципальных нужд. Например, если участок нужен для строительства (реконструкции) автодороги федерального (регионального, межмуниципального, местного) значения.
В отношении таких земель (земельных участков) установлен ряд ограничений, в частности:
В то же время земельные участки общего пользования могут быть предоставлены в аренду без торгов. Обратите внимание, что на земельные участки общего пользования не распространяется действие градостроительных регламентов. Как могут использоваться такие участки, определяют федеральные органы власти, уполномоченные органы власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.
Все нюансы пользования землей общего пользования
Определение статуса земель общего пользования рассмотрено в Земельном кодексе РФ в статье 85. Это территориальные участки, которые находятся под различными объектами социальных структур и организаций. Статус общего пользования земель предполагает особые правила собственности и ответственность за их нарушения для владельцев.
Особое внимание стоит уделить объектам, располагающимся на данных землях. Если есть в наличии капитальное строение, оформленное в качестве недвижимого имущества с обязательным прохождением регистрации права собственности, то данный участок можно через суд признать находящимся в собственности. В случае имущественных претензий предъявленных к уличному земельному участку, данное право работать не будет.
Поддерживать их работоспособность и безаварийность необходимо путём регулярно проводимого техобслуживания. Занимаются работами по техобслуживанию коммуникаций и сооружений, специализированные фирмы. Расходы за проведённые работы возлагаются на собственника, или распределяются межу арендаторами, если такой пункт включён в договор аренды.
Основное право – пользоваться имуществом. У арендатора появляется множество прав и возможностей, определённых договором. Он может, не согласовывая с арендодателем, сдавать в субаренду часть помещения, передавать свои права по аренде имущества другим лицам. При этом не должна измениться арендная плата в сторону уменьшения.
Управление многоквартирным домом
Поскольку спорный земельный участок относится к землям общего пользования, суд апелляционной инстанции правомерно признал недействительными постановление от 13.02.2005 N 2670 и договор аренды земельного участка от 29.12.2005 N 413 в части передачи в аренду ответчику земельного участка с кадастровым номером 39:03:00-00-00:0220, как несоответствующие действующему законодательству и нарушающие права заявителей.
При рассмотрении спора апелляционный суд правомерно указал, что в соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Исходя из норм Гражданского кодекса Российской Федерации и земельного кодекса о праве арендатора осуществлять по своему усмотрению использование земельного участка, суд апелляционной инстанции правильно указал, что предоставление в аренды территории, примыкающей к объектам общества и предпринимателя, исключит возможность одновременной реализации исключительных прав аренды земли собственниками объектов недвижимости и прав неопределенного круга лиц, пользующихся территорией остановочного павильона Рынок N 1.
Земельные участки общего пользования
Все граждане имеют право свободно передвигаться по территории страны, а также использовать для прохода все участки, которые не ограждены в соответствии с наличием законных прав на конкретную территорию. Запрет будет действителен, если собственник предварительно установил оградительные знаки о существующем запрете.
Законный собственник территории, получая документальное подтверждение о праве собственности на земельные участки, приобретает и возможность использования земельных ресурсов, а также всех водных, растительных и почвенных объектов в полной мере, при условии что законодательством не предусмотрены определенные запреты.
Передача общего имущества в пользование
Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора. Как указано в пояснительной записке к законопроекту № 166060-5 (который впоследствии стал Федеральным законом от 27.09.2009 № 228 ФЗ), подписание договора каждым собственником общего имущества, проголосовавшим за его заключение, в ряде случаев затруднительно. Добавим, что в п. 7 Постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум ВАС отметил, что стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Полагаем, что сказанное полностью справедливо и по отношению к сособственникам общего имущества в многоквартирном доме.
До настоящего времени преобладала точка зрения, согласно которой, если в доме создано ТСЖ, именно оно должно заключать договор о передаче общего имущества в пользование (Постановление ФАС МО от 14.03.2008 № КА-А40/1701-08). После вступления в силу рассматриваемых поправок собственники помещений самостоятельно выбирают лицо, которое будет заключать договор, и наделяют его соответствующими полномочиями, что отражается в протоколе общего собрания собственников помещений. Вовсе не обязательно, что это будет ТСЖ в лице его председателя. Например, собственники вправе выбрать одного из собственников – граждан. Право ТСЖ предоставлять в пользование часть общего имущества в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, закреплено в пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ. Полагаем, это право может быть реализовано, если собственники помещений решат большинством голосов (2/3) наделить полномочиями по заключению договора товарищество.
После того, как ЗОП перейдут в долевую собственность садоводов, новые собственники смогут:
- сдавать земли в аренду;
- возводить на них объекты общей инфраструктуры СНТ (детские и спортивные площадки, зоны отдыха, контейнеры для сбора мусора и т.д.).
Для оформления ЗОП в собственность дачников предварительно потребуется провести межевание садоводческого товарищества. Стоимость работ придется делить между садоводами. Поэтому даже бесплатная передача земли все равно будет связана с определенными расходами.
Все вышеназванные гарантии и ограничения в виде императивных норм гражданского и земельного законодательства с легкостью обходятся застройщиками (продавцами) в так называемых коттеджных посёлках. Как правило, застройщик приобретает на торгах один большой по размеру земельный участок, который находится в собственности государственной власти или муниципального образования, далее разделяет этот большой участок на множество меньших индивидуальных участков, строит частные дома, общепоселковую инфраструктуру и формирует земли (территории) общего пользования в виде автомобильных дорог, скверов, парков, набережной, участков для размещения трансформаторной подстанции и контейнеров для бытовых отходов. Однако вместо того, чтобы передать право собственности на эти сформированные застройщиком общественные земли в пользу всех жителей (собственников индивидуальных участков) коттеджного посёлка или в публичную собственность, застройщик оставляет права на них за собой или передаёт аффилированному юридическому лицу (чаще всего товариществу собственников недвижимости, ТСН). Далее начинается систематическое извлечение прибыли застройщиком или ТСН в форме фактического взыскания с каждого собственника участка (жителя) платы за проезд или иное пользование территориями общего пользования.
Установление такого специального режима оборота в отношении них обусловлено необходимостью обеспечить беспрепятственное и безвозмездное пользование этими объектами для неограниченного круга граждан и юридических лиц. Верховный суд России последовательно утверждают в рамках конкретных дел о том, что использование земель общего пользования направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения, поэтому запрещается приватизация (передача в собственность отдельным граждан и юридических лиц) таких земель (например, п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2022), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2022). Также законодатель и суды отдельно подчёркивают о безвозмездности пользования для граждан таким недвижимым имуществом (например, п. 1 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.07.2008 № Ф04-3241/2008(5552-А27-9)).
Передача в пользование части общего имущества многоквартирного дома
Также необходимо просмотреть информацию о юридическом лице в Едином государственном реестре юридических лиц – из которого можно получить данные о генеральном директоре, учредителях, статусе лица (не находится ли лицо в статусе реорганизации или ликвидации).
Если уполномоченное лицо действует от лица-контрагента по доверенности, то необходимо проверить наличие соответствующих полномочий, проверить не была ли отозвана доверенность на основании которой действует данное лицо (в настоящий момент указанную информацию можно проверить на сайте нотариальной палаты РФ).
Если у физических или юридических лиц есть основания для бесплатного оформления участка, они могут обратиться с соответствующим заявлением в местные уполномоченные органы. Когда на таких территориях расположено зарегистрированное строение с помещениями, принадлежащими разным собственникам, надел будет передан владельцу наибольшей площади (ЗК, ст. 39.20). Такой же принцип сохраняется, если на землях находится несколько объектов недвижимости. Право на бесплатное постоянное пользование получит собственник построек, общая площадь которых превышает размеры других объектов.
Если на территории участка земель общего пользования находится капитальное строение, юридическое лицо или гражданин, владеющий этим объектом, имеет право арендовать надел (ЗК, ст. 39.20 п. 1). На недвижимость при этом должно быть оформлено право собственности, само сооружение законно зарегистрировано государственными органами. Срок аренды – до 49 лет.
Об утверждении Положения о порядке передачи в аренду, безвозмездное пользование имущества, находящегося в собственности Коломенского городского округа Московской области (с изменениями на: )
3.1. Для передачи в аренду муниципального имущества, составляющего казну Коломенского городского округа, а также находящегося в оперативном управлении органов местного самоуправления, заявитель (юридическое, физическое лицо, индивидуальный предприниматель) направляет в администрацию Коломенского городского округа заявление по установленной форме (приложение N 1 к Положению) с пакетом документов в соответствии с перечнем (приложение N 2 к Положению).
5.2. Для получения согласия на передачу в аренду муниципального имущества, закрепленного за муниципальным учреждением, муниципальное учреждение направляет обращение, которое должно содержать способ заключения договора аренды (в случае заключения договора аренды без проведения торгов указывается предполагаемый арендатор); местонахождение и параметры передаваемого в аренду имущества (в том числе площадь и расположение помещения в здании); цель передачи имущества в аренду; срок аренды; размер арендной платы (начальный размер арендной платы в случае, если заключение договора осуществляется путем проведения торгов), иные условия, включенные в документацию по торгам, касающиеся предмета аренды (в случае, если заключение договора аренды осуществляется по результатам проведения торгов).
Аренда земли общего пользования
3) На каком основании (статьи гражданского кодекса или другие документы) должны компенсировать затраты гаражного кооператива на аренду земли, общее уличное освещение, ремонт асфальтового покрытия земли общего пользования и т.д. собственники гаражных боксов, не являющиеся членами гаражного кооператива.
5) С правлением нашего СНТ пытаются согласовать прохождение трассы газопровода высокого давления через наши земли общего пользования в зоне 5-15 метров от жилых домов и под подъездной дорогой к СНТ. При этом нужно будет подписать краткосрочный договор аренды земельного участка (на 11 месяцев) на период строительных работ. Вопрос: какие есть для нашего СНТ риски и почему договор аренды участка только на 11 месяцев? А через 11 месяцев аренда разве прекращается?
