Внесение Дополнений К Договору Управления Многоквартирным Домом

Содержание

Внесение изменений в договор управления многоквартирным домом

Вопрос 1. Может ли договор управления многоквартирным считаться измененным (заключенным), если управляющая организация уклоняется от подписания соглашения об изменении договора, но продолжает осуществлять действия по управлению домом?

5.2. Расторжение Договора допускается по соглашению Сторон на основании и с учетом соответствующих решений общего собрания собственников помещений в Многоквартирном, в этом случае Договор считается расторгнутым через 30 дней с момента подписания письменного соглашения о расторжении Договора.

Решение суда о возложении обязанности по внесению изменений в договор управления многоквартирным домом № 2-1129

Основанием для изменения и расторжения договора в силу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации может являться существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В судебном заседании установлено, что между собственниками помещений многоквартирном доме, расположенном по адресу: , и ООО «УК Приволжское производственное жилищно-ремонтное управление» ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор № на управление и выполнение работ по содержании и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Как внести изменения в договор управления многоквартирным домом

Добрый день! Вы составьте дополнительное соглашение к договору и разошлите собственником заказным письмом с уведомлением, с приложением сопроводительного письма, где попросите подписать в определенный срок и направить по адресу… либо предоставить письменный отказ от подписания соглашения. Также укажите, что дополнительное соглашение согласно является офертой и, в случае отсутствия какого-либо ответа в течение указанного срока, будем считать, что акцепт согласно ст. 438 ГК РФ получен (желательно также и в самом доп соглашении прописать, что его условия являются офертой).

При отправке уведомления или требования жильцам (по почте, с описью вложения и с уведомлением о вручении) — мало кто на них ответит, тем более, не все собственники являются жильцами. Да и что указывать в самом уведомлении (настоящим уведомляем Вам о внесении изменений в договор. просьба подтвердить Ваше согласие на внесение изменений, путем. )?

Каким должен быть договор управления многоквартирным домом

6.6. При выявлении Управляющей компанией факта проживания в квартире Собственника лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по Договору, Управляющая компания после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственника, вправе в судебном порядке взыскать с него понесенные убытки.

4.1.10. Уведомлять Собственника об изменении порядка и условий содержания и текущего ремонта многоквартирного дома в рамках Договора путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома в срок не позднее, чем за неделю до наступления перечисленных выше событий.

Нюансы при заключении договора управления многоквартирным домом и его образец на 2022 год

адрес дома, подлежащего управлению с привлечением управляющей организации;
перечень общедомового имущества и его подробное описание;
список услуг по содержанию в должном состоянии имущества общего пользования;
предоставляемые управляющей организацией коммунальные услуги и нормативы качества их предоставления.

сроки, отведенные на проведение необходимых работ и оказание услуг;
список всех необходимых работ и услуг по содержанию, ремонту и восстановлению общедомового имущества;
как будет контролироваться работа управляющей компании и выполнение ей всех оговоренных в договоре обязательств;
оплата владельцами жилых площадей работы, выполняемой управляющей компанией;
величина и порядок оплаты коммунальных услуг, а также содержания и ремонта многоквартирного дома.

Изменения и дополнения внесенные в жилищный кодекс РФ

Утратила силу единственная статья (ст. 139 ЖК РФ), регулировавшая управление в строящихся домах и разрешавшая создание ТСЖ будущими собственниками помещений в строящемся многоквартирном доме. Теперь создавать ТСЖ в новостройке нельзя. Управлять новостройкой может только управляющая организация по договору с застройщиком, которая отбирается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса. Заказчиком по договору управления выступает застройщик.

Наряду с общими правилами управления многоквартирными домами законодатель уделил внимание и заключению договора ТСЖ с управляющей организацией. До внесения поправок в Жилищный кодекс РФ в нем упоминалось, что органы управления ТСЖ могут выступить на стороне заказчика в договоре управления многоквартирным домом. В дополнение к этому правилу добавились еще уточняющие положения прямого действия, а именно:

Региональный центр общественного

Для реализации данных предложений потребуется внесение изменений в действующий договор управления многоквартирным домом и включение в него дополнительных условий по организации контроля согласно представленных предложений, а также составление перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания многоквартирного дома (с указанием видов работ/услуг, периодичности, объемов, стоимости каждого вида работ/услуг), плана выполнения с разбивкой по периодам.

Подписанный председателем Совета МКД, заместителем председателя Совета МКД, иным уполномоченным собственниками лицом, акт выполненных работ возвращается в адрес управляющей организации в течении 10 дней, либо направляется мотивированный отказ от подписания.

ПРИКАЗ Министерства жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Нижегородской области от № 4 О ВНЕСЕНИИ ДОПОЛНЕНИЙ В ПРИМЕРНУЮ ФОРМУ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ (МЕЖДУ СОБСТВЕННИКОМ ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ)

Внести следующие дополнения в примерную форму договора управления многоквартирным домом (между собственником помещения в многоквартирном доме и управляющей организацией), утвержденную приказом министерства жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области от 30 июня 2022 года № 16 (далее — примерная форма договора):
1
дополнить примерную форму договора разделом 3 следующего содержания:

ПРИКАЗ Министерства жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Нижегородской области от 04.05.2022 № 4
«О ВНЕСЕНИИ ДОПОЛНЕНИЙ В ПРИМЕРНУЮ ФОРМУ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ (МЕЖДУ СОБСТВЕННИКОМ ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ)»

Дополнительное соглашение №1 к договору № управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственником помещения (ий) в этом доме от

«Участвовать через Уполномоченное лицо в приеме выполненных работ по капитальному и текущему ремонту лестничных клеток, крыши, инженерных сетей многоквартирного дома. Факт предоставления и качество указанных услуг подтверждается актом выполненных работ, подписанным с участием Уполномоченного лица».

Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис №1 Центрального района» (далее — Управляющая организация) в лице генерального директора Хлуновой Тамары Александровны, действующей на основании Устава, с одной стороны, и _____________________________________________________________________________

Изменение договора управления МКД: причины и способы

Если собственники квартир в МКД не воспользовались правом создания ТСЖ, то они обычно останавливаются на варианте подписания договора управления со специализированной компанией. Впрочем, при наличии товарищества к обслуживанию дома также может привлекаться УК. Соглашение с ней в таком случае подписывает именно ТСЖ.

Если УК не удалось добиться изменения договора управления многоквартирным домом по соглашению сторон, то она может попробовать решить этот вопрос через суд. Судебный порядок становится возможным в двух ситуациях:

Как изменить договор управления многоквартирным домом

Тем не менее, как следует из судебной практики, при изучении вопроса о заключении договора суды, как правило, принимают во внимание и иные обстоятельства, которые в силу статьи 434 и 438 ГК РФ признаются подтверждением заключения договора в письменной форме, в том числе переписку сторон, а также совершение лицом, получившим оферту (т.е. предложение о заключении договора), действий по выполнению указанных в ней условий договора.

3.3. Также целесообразно проверить практику судов. Нередки случаи, когда соответствующий договор уже был предмето оспаривания в судах общей юрисдикции или в арбитражных судах. С практикой арбитражных судом проще знакомиться через общедоступный kad.arbitr.ru.

Внесение многоквартирного дома в реестр субъекта РФ как основание для начала управления многоквартирным домом

Так, в соответствии с Порядком основанием для включения многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта Российской Федерации является представленный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией либо протокол конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в соответствии с которым лицензиат определен победителем конкурса.

Решение данного пробела в законодательстве было предусмотрено в дополненной главе 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами».

Договор управления многоквартирным домом

Плата за жилое помещение включает в себя услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в пределах эксплуатационной ответственности Управляющей организации и в объемах, установленных действующими нормативами. Услуги, не включаемые в плату за помещение, в частности, по содержанию и текущему ремонту внутриквартирного оборудования, не относящегося в общему имуществу в Многоквартирном доме, оказываются Управляющей организацией по заявке Собственника по расценкам, утверждаемым Управляющей организацией. В качестве согласованных услуг, ежемесячно оказываемых Управляющей организацией по содержанию Многоквартирного дома, предусматриваются: обеспечение работы домофона, телевидение; оплата за указанные услуги взимается ежемесячно.

В случае изменения уполномоченным государственным (муниципальным органом), ресурсоснабжающими организациями цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения Управляющая организация доводит об изменении размера платы за помещение не позднее чем за десять дней до даты предоставления платежных документов по новым расценкам. По письменному обращению Собственника ему предоставляются на подписание измененные приложения к настоящему договору.
Ежемесячная плата Собственника за содержание и ремонт общего имущества в доме определяется как произведение общей площади его помещений на размер платы за 1 кв. метр такой площади в месяц.

Размер платы может быть уменьшен для внесения Собственником (нанимателем, арендатором) в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном нормативными правовыми актами г. Москвы.

Размер платы за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях, оснащенных индивидуальными приборами учета, а также при оборудовании Многоквартирного дома общедомовыми приборами учета рассчитывается в соответствии с объемами фактического потребления коммунальных услуг, определяемыми в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, а при отсутствии индивидуальных и (или) общедомовых приборов учета — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органом государственной власти города Москвы в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти города Москвы в порядке, установленном федеральным законом.
Плата за содержание и ремонт общего имущества в Многоквартирном доме соразмерно доле занимаемого помещения и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Плата за содержание и ремонт общего имущества в Многоквартирном доме и коммунальные услуги вносится в установленные настоящим Договором сроки (п. 4.6) на основании платежных документов, предоставляемых Управляющей организацией. В случае предоставления платежных документов позднее 3-го числа месяца, следующего за отчетным, плата за помещение может быть внесена с отсрочкой на срок задержки получения платежного документа.
В выставляемом платежном документе указываются: расчетный (лицевой, транзитный) счет, на который вносится плата, площадь помещения, количество проживающих (зарегистрированных) граждан, объем (количество) потребленных коммунальных ресурсов, установленные тарифы на коммунальные услуги, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (общего имущества в Многоквартирном доме), объемы и стоимость иных услуг с учетом исполнения условий данного Договора, сумма перерасчета, задолженности Собственника по оплате жилых помещений и коммунальных услуг за предыдущие периоды. В платежном документе также указываются суммы предоставленных субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, размер предоставленных льгот и компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, дата создания платежного документа.
Неиспользование помещений Собственником не является основанием невнесения платы за помещение и за отопление.
При временном отсутствии проживающих в жилых помещениях граждан внесение платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение и водоотведение при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утвержденном Правительством Российской Федерации.
В случае оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, указанных в приложениях № 3 и № 4 к настоящему Договору, ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, т.е. невыполнения полностью или частично услуг и/или работ в многоквартирном доме, стоимость этих работ уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации.
В случае невыполнения работ (неоказания услуг) или выявления недостатков, не связанных с регулярно производимыми работами в соответствии с установленными периодами производства работ (услуг), стоимость таких работ и услуг может быть изменена путем проведения перерасчета по итогам года при уведомлении Собственника (нанимателя, арендатора).
Собственник (наниматель, арендатор) вправе обратиться в Управляющую организацию в письменной форме или сделать это устно в течение 6 месяцев после выявления соответствующего нарушения условий Договора по содержанию и ремонту общего имущества и требовать с Управляющей организации в течение 2 рабочих дней с даты обращения извещения о регистрационном номере обращения и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин.
Собственник, передавший функции по оплате за содержание и ремонт общего имущества нанимателям (арендаторам) и установивший размер платы за содержание и ремонт жилого помещения меньше, чем размер платы, установленный настоящим Договором, обязан в течение 10 рабочих дней после установления этой платы предоставить Управляющей организации стоимость отдельных работ или услуг, входящих в перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в установленную для нанимателей (арендаторов) плату.
Собственник не вправе требовать изменения размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.
При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальные услуги изменяется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации.
В случае изменения в установленном порядке тарифов на коммунальные услуги Управляющая организация применяет новые тарифы со дня вступления в силу соответствующего нормативного правового акта органов государственной власти города Москвы.
Собственник (наниматель, арендатор) вправе осуществить предоплату за текущий месяц и более длительные периоды, потребовав от Управляющей организации платежные документы, с последующим перерасчетом. В случае расчетов, производимых по прибору учета (общедомовому, индивидуальному, квартирному), или отсутствия Собственника (нанимателя, арендатора) осуществляется перерасчет суммы, подлежащей оплате за предоплаченный период.
Услуги Управляющей организации, не предусмотренные настоящим Договором, выполняются за отдельную плату по отдельно заключенным договорам.

Ответственность сторон
1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

В целях разграничения границ ответственности по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме Сторонами подписывается Схема разграничения ответственности Управляющей организации и Собственника (приложение № 6).

В случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, Управляющая организация обязана уплатить Собственнику (нанимателю, арендатору) неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от стоимости непредоставленных (невыполненных) или некачественно предоставленных (выполненных) услуг (работ) за каждый день нарушения, перечислив ее на счет, указанный Собственником, или по желанию Собственника произвести зачет в счет будущих платежей с корректировкой предоставляемого платежного документа, если сумма штрафной санкции не будет превышать месячного платежа.
В случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы за помещение и коммунальные услуги, в том числе и при выявлении фактов, указанных в п. 5.4 настоящего Договора, Собственник обязан уплатить Управляющей организации пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
При выявлении Управляющей организацией факта проживания в жилом помещении Собственника лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы за коммунальные услуги Управляющая организация вправе обратиться в суд с иском о взыскании с Собственника реального ущерба.
Управляющая организация несет ответственность за ущерб, причиненный имуществу в Многоквартирном доме, возникший в результате ее действий или бездействия, в порядке, установленном законодательством.

Контроль за выполнением Управляющей организацией ее обязательств и порядок регистрации факта нарушения условий настоящего Договора
1. Контроль над деятельностью Управляющей организации в части исполнения настоящего Договора осуществляется Собственником и уполномоченными им лицами в соответствии с их полномочиями путем:

получения от Управляющей организации не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
проверки объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
подачи в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;
составления актов о нарушении условий договора в соответствии с положениями пп. 6.2-6.5 настоящего раздела Договора;
инициирования созыва внеочередного общего собрания собственников для принятия решений по фактам выявленных нарушений и/или нереагированию Управляющей организации на обращения Собственника (нанимателя, арендатора) с уведомлением о проведении такого собрания (указанием даты, времени и места) Управляющей организации;
обращения в органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, его соответствия установленным требованиям (ОАТИ, МЖИ, Госпожнадзор, СЭС и другие) для административного воздействия, обращения в другие инстанции согласно действующему законодательству;
проведения комиссионного обследования выполнения Управляющей организацией работ и услуг по Договору. Решения общего собрания собственников помещений о проведении такого обследования являются для Управляющей организации обязательными. По результатам комиссионного обследования составляется соответствующий Акт, экземпляр которого должен быть предоставлен инициаторам проведения общего собрания собственников.

Акт о нарушении условий Договора по требованию любой из сторон Договора составляется в случаях:

выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме и (или) предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника (нанимателя, арендатора) и (или) проживающих в жилом помещении граждан, общему имуществу в Многоквартирном доме;
неправомерных действий Собственника (нанимателя, арендатора).

Указанный Акт является основанием для применения к Сторонам мер ответственности, предусмотренных разделом 5 настоящего Договора.

Подготовка бланков Акта осуществляется Управляющей организацией. При отсутствии бланков Акт составляется в произвольной форме. В случае необходимости в дополнение к Акту Сторонами составляется дефектная ведомость.

Акт составляется комиссией, которая должна состоять не менее чем из трех человек, включая представителей Управляющей организации, Собственника (нанимателя, арендатора), а также при необходимости подрядной организации, свидетелей (соседей) и других лиц. Если в течение одного часа в дневное время или двух часов в ночное время (с 22.00 до 6.00 по местному времени) с момента сообщения о нарушении представитель Управляющей организации не прибыл для проверки факта нарушения или если признаки нарушения могут исчезнуть или быть ликвидированы, составление Акта производится без его присутствия. В этом случае Акт подписывается остальными членами комиссии.
Акт должен содержать: дату и время его составления; дату, время и характер нарушения, его причины и последствия (факты причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника (нанимателя, арендатора), описание (при наличии возможности их фотографирование или видеосъемка) повреждений имущества); все разногласия, особые мнения и возражения, возникшие при составлении Акта; подписи членов комиссии и Собственника (нанимателя, арендатора).
Акт составляется в присутствии Собственника (нанимателя, арендатора), права которого нарушены. При отсутствии Собственника (нанимателя, арендатора) Акт проверки составляется комиссией без его участия с приглашением в состав комиссии независимых лиц (например, соседей), о чем в Акте делается соответствующая отметка. Акт составляется комиссией не менее чем в двух экземплярах, один из которых под роспись вручается Собственнику (нанимателю, арендатору), а второй — Управляющей организации.

Прекращение договора управления многоквартирным домом

Иски в суд о расторжении договора управляющие организации подают, как правило, в связи с неуплатой собственниками вознаграждения по договору. Редкость таких дел в судах объясняется их процессуальной сложностью, поскольку ответчиками будут выступать все собственники помещений, так как согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ они несут солидарную обязанность (ответственность) перед управляющей организацией ввиду неделимости предмета обязательства — эксплуатация общего имущества многоквартирного дома (является неделимым в силу пп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Конечно, истец может ходатайствовать перед судом об объединении всех дел в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения (п. 4 ст. 151 ГПК РФ). Но, на наш взгляд, это тот случай, когда управляющей организации легче дождаться истечения срока договора, если иная возможность досрочного прекращения не предусмотрена.

Здесь же следует обратиться к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которым при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором. Договор управления многоквартирным домом срочный — максимальный срок для него установлен в пять лет, а минимальный — один год (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).