Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2022 г
В соответствии с п.24 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (утв. приказом Минюста РФ от 15.06.2022 N 213) ипотека в силу закона возникает при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 Гражданского кодекса РФ).
Несоблюдение указанных правил дает залогодержателю право по своему выбору требовать признания сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности этой сделки либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.
Договор купли-продажи недвижимого имущества
После государственной регистрации права собственности за покупателем продавец утрачивает право на распоряжение в какой-либо форме имуществом. Все сделки об отчуждении помещения, уже не принадлежащего продавцу, являются ничтожными и влекут соответствующие последствия в виде реституции, а также предусмотренные законом возмещения вследствие произошедшего неосновательного обогащения (в частности, возмещение неполученных доходов). В обороте жилых и нежилых помещений активно используются предварительные договоры. Последние следует считать не ограничениями базисного для частного права принципа свободы договора, но, напротив, формой его реализации, поскольку стороны связываются не соображениями публичного порядка, а лишь своей волей. Исходя из принципа pacta sunt servanda, договор о будущем договоре ограничивает свободу договора не более чем запрет на дальнейшее распоряжение уже отчужденным имуществом. В предварительном договоре должны быть определены все существенные условия основного договора. С учетом норм о купле-продаже недвижимости в предварительном договоре должны быть четко определены помещение и его цена, также необходимо определение круга лиц, имеющих право пользования помещением. Между тем представляется, что если указанные в предварительном договоре лица на момент заключения данного договора утратили такое право или помещение обременено правами лиц, не указанных в договоре, то это не является основанием для оспаривания договора. Закон выдвигает лишь условие о тождестве формы предварительного и основного договоров (п. 2 ст. 429 ГК РФ), требование государственной регистрации предварительного договора, если таковая необходима для основного, не устанавливается. В качестве части предварительного или основного договора соглашением сторон может быть предусмотрено отменительное или отлагательное условие. Некоторые авторы указывают на то, что «условие, которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку» . Такое указание носит явно ограничительный характер, исключая из правового поля значительную часть распространенных договорных условий. Между тем, поскольку в ст. 157 ГК РФ нет запрета на корреляцию условия с действиями сторон, а в частном праве все прямо не запрещенное разрешено, то нет оснований исключать эти отношения из сферы регулирования ст. 157 ГК РФ . Так, приобретение недвижимости может быть обусловлено продажей одним из участников сделки иного имущества по указанной в соглашении цене (отлагательное условие). ——————————— Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2022. С. 157 (автор главы — Р. О. Халфина). В связи с этим В. С. Ем совершенно верно отмечает, что действия участников сделки могут являться ее условиями, поскольку в нашем правопорядке в отличие от японского это не запрещено (см.: Гражданское право / Под ред. Е. А. Суханова. М., 2022. Т. 1. С. 456).
Причем здесь речь идет не об оспоримой сделке, совершенной под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ), но о сделке ничтожной. Возможны два варианта: ничтожность в силу противоречия закону (ст. 168 ГК РФ) либо ничтожность мнимой сделки (п. 1 ст. 170 ГК РФ). В последнем случае для продавца очевидно, что соответствующие купле-продаже правовые последствия могут проявиться лишь в его отношениях с единственным покупателем, с другими же сделка заключается им «лишь для вида», с целью незаконного присвоения чужих денежных средств путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 159 УК РФ). В любом случае покупатель вправе на основании ст. 398 ГК РФ требовать отобрания (если такой термин допустим в иммобилиарном обороте) помещения и его передачи добросовестному приобретателю. Если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права, покупатель (первый покупатель по принципу prior tempore potestior in iure) на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе также требовать вынесения судом решения о государственной регистрации принадлежащего ему права собственности. Иные покупатели вправе требовать применения последствий ничтожной сделки или же возмещения убытков в соответствии со ст. 398 ГК РФ . ——————————— Если действия продавца повлекли убытки для первого покупателя, то он также получает право на взыскание полной суммы своих убытков, в том числе кондикции, с продавца.
Приобретение заложенного имущества: что ждет покупателя
алеко не каждый покупатель и в отношении не каждого предмета договора может позволить себе тщательную проверку юридической чистоты приобретаемого имущества. Что нужно сделать, чтобы быть уверенным в отсутствии обременения купленных ценностей правами третьих лиц?
Во-вторых, целесообразно в договоре купли-продажи предусмотреть жесткие штрафные санкции за передачу продавцом имущества с обременением. Как правило, в договоры включается положение о гарантиях продавца в отношении отчуждаемого имущества, в том числе об отсутствии обременений проданных ценностей. Ответственность продавца в виде высокой штрафной неустойки может быть следствием несоблюдения им указанных гарантий(*3).
Скачать образец договора купли продажи квартиры с ипотека
Помимо продавца и покупателя, в договоре присутствует, как правило, третья сторона – кредитор. Также между сторонами может быть заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.
ПО сути это договор о предстоящем договоре, где обосновывается намерения сторон заключить договор основной, по истечению определенного времени.
Если полученная от реализации сумма не покрывает вышеперечисленные статьи, то залогодержатель вправе удовлетворить свои финансовые требования путём реализации другого имущества залогодателя. Срок действия ипотечного ДКП Купчая с использованием кредитных средств вступает в силу после его государственной регистрации.
Срок её действия:
Договор залога недвижимого имущества ипотека
4. После преобразования колхоза «Пригородный» в акционерное общество им для приобретения техники была взята ссуда в коммерческом Уралпромстройбанке под залог земельного участка размером 11,5 га и расположенных на нем хозяйственных построек, жилых зданий, дорог и плодовых насаждений. Однако свои обязательства по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) ЗАО «Пригородный» перед банком не выполнило.
Каков порядок действий Уралпромстройбанка по обращению взыскания на объект ипотеки?
5.2. Добрый день.
Не совсем понятна ситуация. Если это залог, то на него можно обратить взыскание, даже если это единственное жилье. Насколько я понял, там договор ипотеки. Однако каким образом юридическому лицу удалось заложить единственное жилье физического лица, мне не совсем понятно. Необходимо понимать, насколько правомерно юридическое лицо распорядилось чужим имуществом.
Договор Купли Продажи Недвижимого Имущества Заключен При Непогашенной Записи В Егрп О Залоге Является Ли Сделка Оспоримой
Однако отметим, что реституция — фактический возврат полученного по сделке и имеющегося у сторон имущества. Это возврат недвижимости из чужого незаконного владения. Нельзя смешивать возврат имущества и возврат титула (права собственности). Независимо от применения последствий в виде реституции и реального исполнения такого решения сторонами признание судом недействительной оспоримой сделки (или констатация ничтожности) влечет утрату титула не недвижимость, несмотря на фактическое владение. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Не случайно в упомянутом Постановлении № 8 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что исковые требования о возврате имущества — это требования собственника.
Однако распространяются на приобретателя по недействительной сделке, другой стороной в которой выступает собственник имущества, который выразил свою волю на отчуждение данного имущества. Изложенное позволяет сделать вывод, что в круг доказывания по таким делам, рассматриваемым судами, входят следующие обстоятельства: является ли титульный собственник спорного имущества участником оспариваемой сделки; является ли предметом оспаривания в суде первая сделка по отчуждению имущества ее собственником или оспаривается вторая (третья и последующие) сделки; имеются ли основания, установленные в п. 1 ст. 302 ГК РФ (возмездность сделки, осведомленность приобретателя об отсутствии прав на отчуждение имущества у продавца, добросовестное приобретение), а также обстоятельства выбытия спорного имущества из владения собственника помимо его воли или воли лиц, которым оно было передано во владение).
Как снять обременение (залог) третьего лица при расторжении договора купли-продажи квартиры
Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
в случае, если выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права
собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты
по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Договор Купли Продажи Недвижимого Имущества Заключен При Непогашенной Записи В Егрп О Залоге Является Ли Сделка Оспоримой
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
Угу. Не подлежит. Зато согласие на заключение основного договора должно быть получено. И если продавец не исполнит в полном объёме обязательство, обеспеченное ипотекой, или возникнет спор с банком по вопросу о том, полностью ли исполнено обязательство, банк не даст согласие на отчуждение имущества, стороны не смогут заключить договор и продавец уплатит двойной задаток. Для покупателя возможно и ещё худшее развитие событий. Основной договор подписан и по иску банка признан недействительной сделкой. Покупатель возвращает продавцу здание, а сам долго и мучительно пытается взыскать с продавца деньги, уплаченные за это здание, а у продавца, понятное дело, никакого имущества нет. За здание же, обременнённое ипотекой по неисполненному обязательству, большой суммы не выручишь, да и при продаже здания удовтлетворяться требования покупателя будут после требований залогодержателя, т.е. маловероятно, что будут удовлетворены.
Нет, конечно, если продавец (и, главное покупатель) готовы к такому развитию событий, то ради Бога! Но я бы получила согласие банка до подписания предварительного договора, дабы минимизировать все эти негативные последствия.
Основания и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (п.2 ст. 199 ГК РФ), поэтому на стадии подготовки дела к судебному разбирательству судья при отсутствии такого заявления не вправе по собственной инициативе предлагать сторонам дать объяснения, связанные с пропуском срока исковой давности, представить доказательства, относящиеся к этому обстоятельству. Такие действия он вправе совершать, если заинтересованной стороной заявлено о применении исковой давности, например, ответчиком в отзыве на исковое заявление. В этом случае судья вправе предложить ему представить доказательства в подтверждение своего заявления, а истцу — доказательства уважительности пропуска срока, если таковые имеются, и вынести вопрос на рассмотрение в предварительном судебном заседании.
Если суд признал покупателя добросовестным приобретателем и отказал продавцу в возврате имущества, то право покупателя подлежит регистрации на основании данного решения (в общем порядке). Если суд отказал в возврате недвижимости продавцу ввиду существенного изменения объекта, регистрации подлежит право на новый объект недвижимости (в общем порядке) на основании документов, подтверждающих законность его создания, например, акта ввода после реконструкции. Если суд взыскал в пользу государства недвижимость, полученную по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, такое решение является основанием для регистрации права собственности Российской Федерации (в общем порядке);
Правовые последствия договора аренды нежилого помещения, находящегося в залоге у третьего лица (банка)
Залог – один из основных способов обеспечения исполнения обязательств. В силу залога кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Во-первых, при нарушении обязательств со стороны арендодателя перед залогодержателем, последний вправе наложить взыскание на предмет залога; что повлечет за собой смену собственника недвижимого имущества, и перемену лиц в обязательстве (арендодателем по договору аренды будет выступать новое лицо). При этом согласно ст. 382 ГК РФ, согласия на такие изменения от арендатора не требуется.
Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Свидетельство должно быть заполнено и подписано государственным регистратором, то есть подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течении которого должна быть произведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя) 21 . Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.
- погашение регистрационной записи о недействительной сделке (если сделка была зарегистрирована учреждением юстиции);
- погашение записи о праве приобретателя, зарегистрированном на основании недействительной сделки.
- восстановление записи о праве отчуждателя, зарегистрированном до сделки (с сохранением прежнего регистрационного номера и даты регистрации).
Иск о признании недействительным купли продажи залогового имущества
Как видим, до недавних пор судебная практика исходила из приоритета интересов добросовестного приобретателя перед интересами залогодержателя. Однако при более детальном рассмотрении очевидна невозможность применения нормы ст. 302 ГК РФ к отношениям между залогодержателем и новым собственником заложенной вещи.
- наличие в нем положений, противоречащих императивным требованиям закона. Например, может оказаться, что договор о залоге, подлежащий нотариальному удостоверению, его не прошел (п. 4 ст. 339 ГК РФ) или была заложена доля в ООО, устав которого содержит запрет на залог долей (ст. 168 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 13.01.2022 N Ф04/102-348/А75-98; ФАС УО от 11.08.2022 N Ф09-2110/03ГК; ФАС ВВО от 25.04.2022 N А17-5423/1-5457/1-5459/1-5476/1-5477/1-5478/1-5 );
- отсутствие в договоре условий, являющихся существенными для договора залога, например, не приведена оценка предмета залога, отсутствуют размер и срок исполнения обеспечиваемого им обязательства, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 18.07.2022 N Ф04-538/2022 (35263-А75-24); ФАС ПО от 06.02.2022 N А57-3866/07 ).
Регистрация залога недвижимого имущества
Предоставляя кредит на большую сумму, банк оформляет недвижимое имущество клиента в залог. Также достаточно часто оформляется с залогом и предоставление в долг крупной суммы физическим лицом другому физ лицу. Оформление на недвижимость залогов – получение надежной защиты от финансовых потерь на случай, если должник не сможет (или не захочет) возвращать полученную сумму. Договор о залоге дополняет основной договор о займе денег, но он является также очень важным и поэтому необходимо знать, как зарегистрировать такую сделку, чтобы она имела правовую силу.
Если же регистрирование соглашения о залоге должно проводиться, процедура осуществляется исключительно в государственных органах с четким исполнением регламента процедур. Если даже малейший пункт будет нарушен, документ, возможно, признаю недействительным. Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.
Последствия недействительности ничтожных и оспоримых сделок
Когда недействительность сделки устанавливается до начала исполнения по ней, стороны лишаются только обязательственных прав, таким образом у них отсутствует право требовать от другой стороны исполнения соответствующей обязанности.
В данном случае уклонение Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска от проведения торгов на право заключения договора аренды недвижимого муниципального имущества является нарушением закона. Соответственно договор аренды муниципального недвижимого имущества между Управлением имущественных отношений администрации города Пятигорска и ООО «Мир развлечений» является ничтожным согласно статьи 168 ГК РФ, так как не соответствует приведенным требованиям закона, поскольку указанный договор был заключен без проведения торгов и иных публичных процедур.
Оспаривание сделки купли-продажи недвижимого имущества
Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о праве на недвижимое имущество , то такое решение является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП ( п. 52 постановления № 10/22). В таком случае покупатель может лишиться своего титула на приобретенную вещь , причем его добросовестность не будет иметь правового значения с точки зрения его возражения по заявленным указанным искам , и имущество будет присуждено правообладателю ( п. 6 информационного письма № 126).
При этом , если сделка заключена после 1 сентября 2022 года , следует учитывать , что к ничтожным относят сделки , которые: нарушают требования закона или иного правового акта и при этом посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ( ст. 168 ГК РФ);
