Любопытный момент связан с оценкой недвижимости. Это обязательная процедура, благодаря которой у кредитной организации есть уверенность, что в случае невыплат по кредиту ту же ипотечную квартиру можно будет продать за определенную сумму. Проводят оценку представители оценочных компаний. По закону № 353-ФЗ, банк обязан принять оценку любого оценщика. Но на практике заемщику нужно быть готовым, что для заключения кредитного договора его банк потребует заключение об оценке от аккредитованной им оценочной компании.
Из наиболее часто встречающихся и оспариваемых условий договоров можно выделить и запрет на рефинансирование ипотечного кредита, считает управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, он может быть преподнесен вместе со скидкой по процентам, но этого условия лучше избегать. Ставки по кредитам зависят от ключевой ставки ЦБ, и те заемщики, которые брали ипотеку, к примеру, в 2022–2022 годах, сейчас очень выгодно рефинансировали свои займы, заключает Литинецкая.
Как делится ипотека при разводе – важные моменты
Учитывая данные обстоятельства, вопрос о том, кому достанется ипотечная квартира при разводе стоит очень остро между супругами, они сталкиваются с рядом проблем при разделе. Здесь потребуется обратиться в судебную инстанцию для разрешения конфликтной ситуации.
В данной статье мы не будем рассматривать вариант покупки за наличный расчет. Это — тема отдельных разговоров. Мы рассмотрим ситуацию, когда еще одним участником брака становится банк. Он контролирует финансы семьи, он решает, что покупать, а что нет. Именно его интересы будут приоритетными при разделе имущества при разводе и квартире в ипотеке. Изучением нюансов взаимоотношений с банком мы и займемся.
Как вывести созаемщика из ипотеки
Поручитель так же является третьим лицом в кредитном договоре, которое выступает гарантом исполнения заемщиком обязательств перед кредитором. В отличие от созаемщика, поручитель не несет солидарную (равную) ответственность в рамках кредитного соглашения. Его ответственность наступает в том случае, если основной клиент не исполняет обязательства перед банком. Схема выглядит примерно следующим образом:
При оформлении ипотеки лицом, состоящим в законном браке, кредитная организация требует присутствие второго супруга для включения его в число созаемщиков. Недвижимость приобретается во время брака, поэтому она будет считаться общей собственностью супругов. Поэтому независимо от наличия или отсутствия постоянной трудовой занятости, второй супруг автоматически включается в число созаемщиков.
Особенности расторжения договоров кредита: можно ли отказаться от ипотеки и как вернуть квартиру банку
Важно! В случае отказа продавца от сделки, несостоявшийся покупатель имеет право обратиться в суд и взыскать с него свои убытки (начисленные проценты по кредиту, госпошлины за регистрацию, страховки и т. д.), если они непосредственно связаны с оформлением данного конкретного случая.
Распространенным ошибочным мнением является то, что договор будет расторгнут при банкротстве банка. Это не так – расторгать договор (при желании это сделать по своей инициативе) заемщику придется уже с новым кредитором, который выкупит долг старого. Читайте
Как отказаться от ипотечного кредита
При этом он должен указать, по какой причине его финансовое положение ухудшилось, например, умер супруг, который выплачивал задолженность по ипотеке, родился ребенок, кто-то из родственников заемщика или он сам тяжело заболел и все деньги уходят на лечение и т. п. Причина отказа от ипотеки должна быть уважительной, иначе банк не пойдет на уступки.
Если предмет ипотеки выставлен на продажу и на него найдется покупатель, тогда банк делает перерасчет по ипотеке. Выплаченные ранее средства заемщику не возвращаются, но долг значительно сокращается либо погашается (если денег после продажи квартиры хватило на то, чтобы рассчитаться по ипотечной задолженности).
Суд ей отказал. Он указал, что они с мужем — солидарные должники и обязаны исполнить условия кредитного договора полностью. Тот факт, что они заключили брачный договор и разделили имущество, а также развелись, — это не основание, чтобы изменять кредитный договор. Перевести целиком весь долг по кредиту на одного можно только с согласия банка. А банк на это согласия не давал.
Суд указал, что изменить или расторгнуть договор можно только по соглашению сторон. Если одна из сторон требует расторгнуть его в суде, то это можно сделать, только если одна из сторон существенно нарушила условия договора или есть иные предусмотренные законодательством или договором случаи. Поскольку банк условия договора не нарушал, то и оснований для изменения кредитного договора в судебном порядке нет.
В соответствии с решением суда будет конфисковано имущество, находящееся в залоге у банка. После этого организация проведет аукцион, на котором продаст ипотечное жилье. Вырученные от этого процесса средства будут применяться для возвращения заемных средств банку, а также для возмещения понесенных им убытков.
Перед оформлением такого кредита важно убедиться, что заемщик сможет справляться с довольно высокими ежемесячными платежами. Если у него возникнут финансовые проблемы, то у него начнутся неприятности с банком, а также испортится кредитная история. Поэтому довольно популярным вопросом считается тот, как отказаться от ипотеки.
Как делить ипотеку при разводе
Приобретение супругами дома в совместную собственность требует выделения самих долей, прежде чем выделить их в натуре. Супругам придется оформить перевод жилья из общей совместной собственности в долевую и указать конкретные доли. Договориться можно как по обоюдному согласию, так и в судебном порядке.
Можно договориться изначально о том, кому достанется долг и жилье. Соглашение фиксируется брачным договором. В таком случае, в результате развода раздел будет касаться только той собственности, которая не была учтена в контракте. Договор может быть расторгнут или изменен в любой момент. Однако его требуется предоставить в банк, чтобы уведомить о способах раздела имущества, которое находится в залоге у банковской организации.
Реакция кредитной организации на отказ от ипотеки зависит в основном от ипотечного договора и в меньшей части от предложений заемщиков. Если бывшие супруги отказываются выплачивать ипотечный взнос, то банк, вероятнее всего, примет решение о продаже жилья на специальных торгах.
Одним из выходов в сложившийся ситуации будет продажа жилья и выплата остатков ипотечного кредита. Супруги продают квартиру, часть суммы с продажи достается банку, а остатки делятся в виде совместного имущества. Эта процедура требует разрешения кредитора. В большинстве случаев банк-кредитор дает согласие на продажу заложенного имущества, снижая риски получить невозврат. Если разводящаяся пара смогла получить согласие банка, то следующим шагом будет поиск покупателя на жилье.
Единственным способом отказаться от участия в программе военной ипотеки для военнослужащего является обращение с иском в суд. При составлении заявления следует указать, что военнослужащий, согласно Конституции РФ, имеет право самостоятельно определить способ обеспечения жильем. Других возможностей получить ЕДВ вместо участия в программе военной ипотеки для военнослужащего не существует.
Даже если невозможность оплатить кредит стала понятной после заключения договора о приобретении жилья в ипотеку, необходимо сразу обратиться в банк. В первую очередь необходимо оценить тяжесть ситуации и выбрать один из способов выхода из ипотеки (для более компетентного выбора стоит прибегнуть к помощи консультантов банка).
Что будет, если не платить ипотеку
Один из вариантов решения конфликта, когда заемщик не может платить ипотеку, — рассмотрение банком заявления на реструктуризацию долга. Это своеобразные уступки со стороны кредитора. Банк предлагает физическому лицу несколько вариантов разрешения ситуации с задолженностью:
Строгие требования по ипотечному кредитованию обусловлены большими суммами кредита. Но при этом никто из сторон участников договора не может 100% гарантировать выполнение всех условий на протяжении всего срока кредитования. Около 30% заемщиков в итоге сталкиваются с вопросом, что будет, если не платить ипотеку.
Изменять или расторгать договор нужно в судебном порядке. Это сложный процесс, который требует помощи квалифицированного юриста — заемщики, которые и так испытывают финансовые трудности, крайне редко прибегают к такой мере. При этом случаи положительных судебных решений с расторжением по ст. 451 ГК РФ крайне редки.
При расторжении договора заемщик будет обязан вернуть весь оставшийся долг с набежавшими процентами — лучшим вариантом будет с согласия кредитора самостоятельно продать квартиру по рыночной стоимости и погасить задолженность. Это позволит выручить больше денег, чем при продаже недвижимости банком через публичные торги.
Получение вложенных финансовых средств при прекращении ипотечного договора весьма проблематично. Это связано с тем, что банки продумывают условия таким образом, чтобы финансовые средства не были возвращены или шли в первые годы на погашение процентов по основному долгу.
Перед заключением договора необходимо внимательно ознакомиться с его условиями, в противном случае его прерывание может обернуться для заемщика значительными финансовыми убытками. Многие банки намеренно прописывают условия в свою пользу и предлагают подписать такой договор стороне, покупающей жилье.
Как отказаться от ипотеки: 7 способов решения проблемы
Страхование чаще всего является одним из обязательных условий оформления ипотечного кредита. Поэтому, если финансовые проблемы возникли в связи с наступлением в жизни заемщика обстоятельств, которые являются страховым случаем, можно воспользоваться оплаченной ранее услугой. Необходимо собрать пакет документов для страховой компании, куда могут входить больничный лист, копии медицинского заключения, приказа об увольнении, трудовой книжки и другие. Перечень документов уточняется у конкретного страховщика и зависит от страхового случая.
Как вариант недопущения просрочек по взносам – использование средств беспроцентной кредитной карты. Но для этого требуется стопроцентная уверенность в скором разрешении трудностей, иначе кредитка может только усугубить положение, лишь обострив долговую проблему.
