Размер Долга Соизмерим С Рыночной Стоимостью Недвижимости)
Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, в которые вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Если корректировки к цене сопоставимых объектов выражены в сомах или других денежных единицах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же корректировки выражены в процентах, то последовательность их внесения будут влиять на конечный результат.
Оценка стоимости недвижимости
В процессе принятия управленческо-распорядительных решений, определения условий передачи объектов недвижимости в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду или на основании иных правовых форм как государственным, так и негосударственным организациям необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости.
Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода возможно двумя методами методом (дисконтирования денежных потоков методом прямой капитализации дохода. Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтировании денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконтирования (требуемом инвесторами ставке дохода ив инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость.
Подходы и методы оценки рыночной стоимости недвижимости
1) метод поэлементного расчета – определение стоимости полного воспроизводства или стоимости замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок, сметных норм и правил, сметных норм и расценок и других нормативов;
Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.). Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной
Сравнительный (рыночный) подход
Первый этап — сбор сравнительных данных. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 м 2 площади объекта, дате сделки, местонахождении объекта, об условии сделки и других показателях, которые оценщик сочтет необходимыми. Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению. Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.
Положительная особенность метода заключается в том, что объекты парной продажи не обязательно должны являться сопоставимыми к оцениваемому. Однако для достоверности расчета необходимо, чтобы парная продажа относилась в тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект. Поправки, определяемые с помощью метода анализа парных продаж, могут быть как процентными, так и денежными.
Определение поправок в сравнительном подходе оценки недвижимости
Основное правило корректировки гласит: корректируется только стоимость сопоставимого объекта на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то фактическая продажная цена оцениваемого должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. При этом под единицами сравнения понимаются единицы измерения сопоставимого объекта и оцениваемого объекта недвижимости.
Права собственности. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше, по возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время продажи — один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
Метод рыночной стоимости
Если же акции оцениваемой компании отсутствуют в свободном обращении, то рассчитанное значение стоимости может быть скорректировано соответствующим образом для отражения отсутствия рынка для таких акций и недостаточно ликвидного характера инвестиций (поскольку некоторые методы оценки основаны на допущении о том, что оцениваемая доля участия свободно обращается на рынке).
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.
Размер Долга Соизмерим С Рыночной Стоимостью Недвижимости)
Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости. [16]
Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом
Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода. Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:
Условия и время продажи . Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше, по возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
2.Проверка информации о сделках (субъекты сделки действовали экономически рационально и т.д.). Часто на «вторичном» рынке в договоре купли- продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается. Проблема двойной цены- государственная проблема, решаемая в некоторых странах введением законодательных актов, например, муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объекта недвижимости, представленного к продаже или если муниципалитет обнаруживает сделку по цене ниже рыночной, то принимает решение о покупке данного объекта по этой заниженной цене. Особенно тщательно прослеживают сделки между родственниками, головной и дочерней фирмами.
1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке. Источником информации могут быть: собственный архив эксперта- оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор и территориальных комитетов имущества, где осуществляется регистрация сделок купли- продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли- продажи объектов недвижимости. При анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки.
