Внешнее Устаревания Для Земельных Участков

Содержание

Земельный участок или место расположения

Не решенной и практически не решаемой проблемой остается проблема оценки частичных вещных прав на землю. Право собственности на землю, как на ресурс особого рода, ограничено законодательством. Отсутствие же каких-либо прав на землю часто не влияет на объем прав собственника в отношении находящегося на этой земле строения: выгоды собственника земли по сравнению с выгодами ее владельца по договору аренды или фактического владельца без заключения договора аренды земли, становятся неочевидны. Фактически, собственник улучшений пользуется земельным участком вне зависимости от юридически оформленных прав на него.

Жилые дома, школы, магазины, здания судов, асфальтированные дороги и водопровод, любые другие улучшения, будучи построены для конкретных нужд, имеют стоимость равную своим остаточным стоимостям замещения, но, будучи объединены в систему, они повышают свою общую стоимость и стоимость всех своих элементов благодаря синергетическим эффектам.

Оценка земельного участка

3.Определяется рыночная стоимость собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений. При проведении все расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

1) Это единственный метод расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

Внешнее Устаревания Для Земельных Участков

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.

В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная информация, т.е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.

Анализ НЭИ земельного участка как свободного

Физический износ (И_ФИЗ) — это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Затратный подход к оценке недвижимости

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно — монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Недостатком метода является обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Понятие обесценения

Эффективный возраст улучшений (Тэф) (effective age) — возраст, экспертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта (по экономическим факторам, влияющим на стоимость оцениваемого объекта).

Подходы к концепции стоимости земельных участков

Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.
Определение стоимости:
Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ.
Определение стоимости прав аренды:
С учетом вышеупомянутой последовательности. При оценке стоимости права аренды учитывается вероятность сохранения дохода от данного права

В. Сложны корректировки на рельеф участка (для строительства следует проводить частичную планировку участка, а для посева – выбирать посевную культуру); конфигурацию участка (для обнесения забором загородного участка минимальный периметр – по квадрату, а максимальный – по сложной конфигурации; при строительстве жилых зданий нужны инженерные сети, протяженность которых зависит от конфигурации ЗУ; при строительстве складов требуются подъездные пути, протяженность и площадь которых зависит от конфигурации ЗУ).
Г.Корректировка на инфраструктуру зачастую также делается прямым счетом.

Внешнее Устаревания Для Земельных Участков

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неустранимый, экономический износ, как правило, неустраним. Износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта в результате его устранения. Эти виды износа образуют накопленный износ: Накопленный износ = 1 – (1 – физ. износ) х (1 – функц. износ) х (1 – внешний износ) Накопленный износ может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям

Органы местного самоуправления (администрации) могут своими решениями повышать или понижать нормативную цену земли на 25%. В конечном счете нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения

Алгоритмы расчета функционального устаревания недвижимости1 С

4. Оценка устаревания, основанная на несоответствии текущего и наиболее эффективного использования земельного участка Рыночная стоимость условно свободного земельного участка всегда должна определяться по его наиболее эффективному использованию (НЭИ) как свободного, а не по текущему использованию и даже не по НЭИ как застроенного. Только в этом случае мы можем установить реальную стоимость земельного участка и понять, насколько находящиеся на ней улучшения соответствуют или не соответствуют НЭИ условно свободного земельного участка. Известно утверждение [3], согласно которому, если НЭИ условно свободного земельного участка и НЭИ этого же участка как свободного не совпадают, то может иметь место функциональное устаревание. Основываясь на этом утверждении, некоторые оценщики полагают, что земля, также как и находящиеся на ней улучшения, подвержена функциональному устареванию. В этом случае уместно спросить: кто несет ответственность за то, что земля не используется оптимальным образом? Нам представляется, что ответ очевиден: земля как невосполнимый ресурс не подвержена функциональному устареванию5.

Приведенные алгоритмы позволяют рассчитывать практически любые типы функционального устаревания. Однако в ряде случаев необязательно использовать их в полном объеме. Рассмотрим другие возможные подходы к расчету функционального устаревания.

Оценка Недвижимости

Премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле [1] :
Нажмите на картинку для увеличения

Модель, предполагающая расчет коэффициента совокупного износа как суммы коэффициентов физического износа, функционального и экономического устареваний.
Согласно аддитивной модели, износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.
Ксов. = Кфиз. + Кфун. + Кэк., где Ксов. — коэффициент совокупного износа, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. — коэффициент функционального устаревания, Кэк. — коэффициент экономического устаревания.

Внешнее (экономическое) устаревание

Внешнее (или экономическое) устаревание – это снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения внешней среды. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к объектам, несущим потенциальную или реальную угрозу различного характера: предприятиям, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам и пр. Кроме того, причинами внешнего износа могут выступать, например, действия (или бездействие) правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, приводящие к снижению инвестиционной активности, и другие неблагоприятные изменения на рынке занятости, образования и т. д.

На данном этапе реализации затратного подхода к оценке недвижимости необходимо из полной восстановительной стоимости объекта, определенной на четвертом этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

Внешнее Устаревания Для Земельных Участков

— метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий. Он основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

1) Метод сравнения продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам (или участкам с аналогичным использованием), проданным за последнее время и несения поправок в цены объекта. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее эффективное использование.

Алгоритмы расчета функционального устаревания недвижимости

3 нием затратного подхода может основываться не только на оценке стоимости воспроизводства улучшений, но и на оценке стоимости замещения. Принято считать, что при моделировании стоимости замещения автоматически «устраняются» большая часть всех недостатков, обуславливающих функциональное устаревание всех видов и типов. Это связано с тем, что при составлении сметы для расчета стоимости замещения улучшений в нее изначально включены элементы, требующие добавления к существующему зданию (1 и 2 типы устаревания), и не включены элементы, связанные с избыточностью (3 и 4 типы устаревания). Типы устаревания, связанные с заменой и модернизацией (5 и 6), в этом случае отсутствуют по умолчанию. Однако это вовсе не означает, что при использовании в качестве базовой стоимости замещения отпадает необходимость расчета функционального устаревания. Наоборот, использование стоимости замещения в затратном подходе приводит к некоторому усложнению описанного выше алгоритма расчета, так как в этом случае сметы, выполненные для улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию условно свободного земельного участка, могут сильно отличаться от смет оцениваемых улучшений не только по составу материалов, конструктивным особенностям, архитектурным решениям, но и по объемно-планировочным характеристикам. Ниже представлены аналитические зависимости расчета функциональных устареваний всех типов, которые позволяют формализовать описанный выше алгоритм в зависимости от того, какой вид стоимости (воспроизводства или замещения) принят в качестве базовой. В дополнение к описанному алгоритму в аналитические зависимости включены еще две величины, которые, по нашему мнению, должны учитываться при расчете неустранимых функциональных устареваний: Таблица 1. Расчет функционального устаревания Этап 1. Стоимость существующего элемента ххх.ххх д.е. Этап 2. Минус износ существующего элемента -ххх.ххх д.е. Этап 3. Плюс издержки, связанные с ликвидацией данного устаревания: демонтаж старого элемента за вычетом стоимости возвратных материалов +ххх.ххх д.е установка нового элемента в существующем здании +ххх.ххх д.е. или или Плюс стоимость потерь, обусловленная данным устареванием +ххх.ххх д.е. Этап 4. Минус издержки, связанные с установкой нового элемента при новом строительстве на дату оценки -ххх.ххх д.е. Этап 5. Итого функциональное устаревание ххх.ххх д.е. 1. Текущая стоимость любых выгод (например, увеличение рыночной стоимости квартир в старом фонде из-за большей, чем принято при новом строительстве, высоты потолков); 2. Текущая стоимость издержек (например, связанные с избыточной высотой потолков дополнительные затраты на отопление). Задача выбора зависимости для расчета функционального устаревания решается в 5 этапов: 1. Проводится анализ наилучшего использования земельного участка как условно свободного; 2. Проводится анализ наилучшего использования улучшений, расположенных на земельном участке; 3. Исходя из сопоставления результатов, полученных на 1 и 2 этапах, делается вывод о том, какой из 3-х позиций, указанных выше, обусловлено то или иное функциональное устаревание и к какому элементу оно относится. 4. Проводится анализ устранимости или неустранимости выявленных по всем позициям функциональных устареваний и окончательно определяется их тип; 5. Производится расчет всех типов функциональных устареваний по соответствующим аналитическим зависимостям. Для принятия решения об устрани- 49

4 «Оценочная деятельность» 1/2022 Таблица 2. Расчет функционального устаревания мости или неустранимости функционального устаревания оценщик обязан руководствоваться анализом соотношения затрат на доведение объекта недвижимости до состояния наиболее эффективного использования и их вклада в рыночную стоимость объекта (используется принцип целесообразности затрат). Если вклад затрат в рыночную стоимость оцениваемого объекта меньше самих затрат, то имеет место неустранимое функциональное устаревание, в противном случае устранимое. Рассмотрим возможные алгоритмы расчета функциональных устареваний. Для этого предварительно введем следующие обозначения: Vв стоимость воспроизводства улучшений или отдельного их элемента (затраты на строительство точной копии существующих улучшений в ценах на дату оценки); Vз стоимость замещения улучшений или отдельного их элемента (использованы не только новые материалы и технологии строительства, но и построено здание, отвечающее наилучшему использованию участка как условно свободного); СФИ совокупный физический износ (сумма неустранимого и устранимого износов); Vвм стоимость возвратных материалов с учетом всех издержек по их продаже; Тип устаревания При использовании Vв При использовании Vз 1. Наличие позиций, связанных с отсутствием какого-либо элемента 1 (устранимое) Vмс Vмн Vз + (Vмс Vмн) 2 (неустранимое) PVп + PVи Vмн Vз + PVп Vмн 2. Наличие позиций, связанных с избыточностью 3 (устранимое) Vв СФИ + Vд Vвм Vд Vвм 4 (неустранимое) Vв СФИ + PVп + PVи PVд PVи PVд 3. Наличие позиций, требующих замены или модернизации 5 (устранимое) Vв СФИ + Vд Vвм + (Vмс Vмн) Vз + Vд Vвм + (Vмс Vмн) 6 (неустранимое) (Vв СФИ) + PVп + PVи Vмн Vз PVп + PVи Vмн Vд стоимость демонтажа; PVи текущая стоимость любых издержек, связанных с функциональным устареванием; PVд текущая стоимость любых выгод; PVп текущая стоимость потерь чистого операционного дохода; Vмс стоимость монтажа элемента в существующем здании; Vмн стоимость монтажа элемента в здании при новом строительстве. Обозначения будем применять к объекту в целом, части его или отдельному его элементу в зависимости от того, определяется устаревание элемента, части объекта или объекта в целом. Алгоритмы расчета функциональных устареваний, базирующиеся на поэлементном анализе соответствия особенностей существующих улучшений и улучшений, соответствующих принципам наиболее эффективного использования Данные алгоритмы основаны на поэлементном сравнительном анализе существующих улучшений и улучшений, соответствующих принципам наиболее эффективного использования (см. таблицу 2). Рассмотрим на конкретных примерах расчеты всех перечисленных выше типов функциональных устареваний для обеих базовых стоимостей. Отметим, что если в одной зависимости присутствует разность стоимостей монтажа элемента в существующем здании и при новом строительстве, то можно в эти стоимости не включать стоимость материалов, так как в обоих случаях подразумевается использование одних и тех же материалов, которые применялись бы при новом строительстве. Расчет остаточной стоимости в случае использования Vв производится по формуле: Vост = Vв СФИ ФУ, где ФУ функциональное устаревание. Так как при использовании Vз физический износ отсутствует, расчет остаточной стоимости в этом случае производится по формуле: Vост = Vз ФУ. 50

Оценка НФУ-2

Пример 7.18. Оценка внешнего устаревания методом капитализации потерь дохода. Объект оценки расположен в экологически неблагоприятном районе. Оценить величину внешнего устаревания, связанную с этим обстоятельством, по следующим исходным данным:

Внешние факторы могут оказывать влияние как на участок, так и на улучшения. В этом случае величину снижения стоимости в результате негативного влияния внешних факторов необходимо распределить между участком и его улучшениями.

Внешнее Устаревания Для Земельных Участков

Исходя из сделанных допущений, определяющих стоимость освоения земли, максимальная цена, которую первичный застройщик может заплатить за землю, составляет $348 000 (за 30 акров) или, примерно, 11 600 долл. за акр.

Все расходы, связанные с планированием, проектированием и подгото вкой земли к разбивке отнесены к настоящему времени, в то время как все п оступления от продажи и переменные расходы – к концу каждого соответствующего года.

Для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены), представленные ниже

Существенно, что понятие риска связано с необходимостью выбора в условиях неопределенности одного варианта решения из набора альтернатив, причем рисковая ситуация отличается от любой другой ситуации неопределенности наличием возможности объективной или субъективной оценки вероятности неблагоприятного стечения обстоятельств и (или) развития процессов. Здесь термином «ситуация» обозначается совокупность предпосылок и условий, определяющих способы и результаты осуществления данного вида деятельности.

По определению наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) земли и улучшений — это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупность процедур отыскания и обоснования выбора функций ННЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего называется анализом с целью выбора варианта ННЭИ (далее АННЭИ), весьма часто именуемым анализом ННЭИ.