О взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа рассмотрев 31.05.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества « Черняховский хлебозавод» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.11.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2022 по делу N А21-6163/2022,
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.06.2022 по делу N А21-6163/2022
Требование: О взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Обстоятельства: Арендатор ссылается на то, что после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суд, сделав вывод о том, что представленный отчет эксперта не может быть использован в качестве надлежащего доказательства объема и стоимости улучшений, не назначил повторную экспертизу по собственной инициативе.
Взыскание Стоимости Арендованного Имущества
Со ссылкой на данную статью Гражданского кодекса [число, месяц, год] Истец направил Ответчику требование, в котором просил возместить все затраты по улучшению ранее арендуемого объекта. Ответчик в письме от [число, месяц, год] с предъявленными требованиями не согласился, обосновав это тем, что [вписать нужное].
В период действия договора аренды между Истцом и Ответчиком Арендатор за счет собственных средств и с согласия Арендодателя произвел улучшение арендуемого имущества, а именно [подробно описать все произведенные с согласия арендодателя неотделимые улучшения имущества]. Согласно [указать документ, подтверждающий стоимость произведенных улучшений] общая сумма расходов составила [вписать нужное значение] руб.
Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Волгоградской обл
Определением суда от 05.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация г. Волжского и Управление финансов г. Волжского (в настоящее время — Территориальное управление Комитета бюджетно-финансовой политики и казначейства по г. Волжскому).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами был заключен договор аренды от 30.12.1998 N 1749ап, в соответствии с которым предпринимателю Р.Г.К. передано в аренду нежилое помещение по адресу: г. Волжский, ул. Пушкина, 120 и оборудование для использование под кафе.
Как возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества
Правовым основанием для обращения в суд в данном случае служат положения п. 1 ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении. Кроме того, при отказе арендодателя возместить затраты арендатор вправе требовать взыскать с него проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ (постановления ФАС Московского округа от 28.06.2022 и от 29.06.2022 № КГ-А40/4790-07-П).
ФАС Северо-Кавказского округа заключил, что в споре о взыскании стоимости капитального ремонта в числе прочего необходимо выяснить, нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта и существовала ли неотложная необходимость в нем. Надо отметить, что в рассмотренном им деле в акте приема-передачи здания было отмечено, что оно нуждается в капитальном ремонте.
О взыскании стоимости утраченого арендованного имущества и задолжености по арендным платежам
Таким образом, суд считает, что в связи с неисполнением арендатором обязанности по уплате арендных платежей за оборудование за период с (дата) по (дата), указанная задолженность должна быть взыскана с ответчика в пользу истца в размере 20 000 рублей.
Помимо указанного, истцом представлена квитанция об оплате услуг представителя в размере 8000 руб. и юридических услуг в сумме 3000 руб., а всего 11000 руб. Однако, заявленный истцом размер, по мнению суда, является завышенным. Так, с учетом сложности дела и количества судебных заседаний, суд полагает разумным и обоснованным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в сумме 8000 рублей.
Взыскание Стоимости Арендованного Имущества
Таким образом, законодатель предусмотрел, что арендатор может произвести капитальный ремонт и без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды), если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, тогда как при производстве неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо согласие арендодателя. Указанные вопросы судом первой инстанции надлежаще не исследовались.
По акту приема-передачи от 01.11.2022 комитет передал предпринимателю спорные помещения, указав в акте, что помещение передано в существующем на дату подписания техническом состоянии: «требует капитального ремонта».
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2022 г
Принятым во внимание судом апелляционной инстанции отчетом независимого оценщика подтверждается стоимость произведенных неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. К.Маркса, 23, с учетом физического износа, которая составила 266382 руб.
Таким образом, при принятии постановления апелляционной инстанции судом исследованы все обстоятельства дела и им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для переоценки не имеется в силу ст. 288 АПК РФ.
Взыскание Стоимости Арендованного Имущества
Само по себе направление арендатором арендодателю письмо с просьбой согласовать улучшения арендованного имущества за счет собственных средств не свидетельствует о даче арендодателем согласия на такие улучшения, а также согласования условий компенсации понесенных расходов.
Судебная практика по данному вопросу, например: Постановление ФАС Уральского округа от 4 апреля 2022 г. по делу № А07-22639/2022.
Необходимо наличие согласия арендодателя на неотделимое улучшение арендованного имущества. Т.е. если, например, арендодатель при заключении договора согласился с тем, что арендатор вправе производить улучшения имущества без дополнительного согласования. Таким образом, улучшения арендованного имущества, принципиально отвечающие критериям необходимости и разумности, могут признаваться произведенными с согласия арендодателя.
Вместе с тем, исходя из решений судов (например, Решение Арбитражного суда Приморского края от 13 декабря 2022 г. № А51-15765/2022) может быть отказано в возмещении стоимости неотделимых улучшений в связи с недоказанностью оснований для их осуществления:
«.. о неудовлетворительном состоянии арендованного объекта обществу было известно в момент заключения спорного договора. По мнению суда, данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии неотложной необходимости проведения капитального ремонта, возникшей в период исполнения договора аренды. Каких — либо иных доказательств, подтверждающих обращение арендатора к арендодателю с требованием о проведении капитального ремонта, утвержденная проектно — сметная документация на ремонтные затраты по капитальному ремонту помещения, истцом в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о недоказанности истцом принятия мер по обращению к арендодателю с требованием о проведении капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью. В связи с чем, суд полагает неразумными действия истца, осведомленного о недостатках арендуемых помещений, направленные на заключение договора аренды на условиях арендодателя, не оговорив в нем имеющиеся недостатки имущества, не указав на неотложную необходимость в проведении капитального ремонта; а также его действия по самостоятельному проведению капитального ремонта без надлежащего уведомления арендодателя о необходимости его проведении, без предоставления ответчику разумного срока для выполнения соответствующих работ, не согласовав с последним объемы, сроки, содержание раб от, их стоимость. Таким образом, обращаясь в суд с настоящим иском, истец не доказал наличие предусмотренных пунктом 3 статьи 623 ГК РФ оснований для возмещения стоимости неотделимых улучшений в заявленном размере , в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат. .»
При этом, данное решение было объяснено кассационной инстанцией — Постановление Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 июня 2022 г. № Ф03-2181/2022:
«Разрешая настоящий спор и отказывая заявителю в иске, арбитражные суды сочли недоказанным факт получения обществом необходимого согласия предприятия на проведение улучшений в арендованных нежилых помещениях . При этом, оценивая условия договора аренды о возможности перепланировки, перестройки, текущего и капитального ремонта, благоустройства и иных улучшений помещений , суды обоснованно указали на невозможность принятия таковых в качестве получения от арендодателя предварительного одобрения на произведение улучшений, поскольку, по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ. «
Таким образом, создано небесспорное положение, что необходимо не просто наличие в договоре аренды права арендатора без дополнительных разрешений арендодателя производить улучшения (перепланировку, перестройку, благоустройство и иные улучшения арендованных помещений), а требуется получение от арендодателя предварительного одобрения на произведение улучшений. При этом согласие арендодателя на улучшения требует не просто согласования с ним не только самого факта произведения улучшений, но и объема и стоимости таких работ.
При каких условиях стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит возмещению
Невозможен и зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия собственника. Исходя из нормы ст. 623 ГК, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно указал, что требования ответчика по зачету расходов на проведение капитального ремонта объекта аренды не основаны на законе и договоре (см. постановление ФАС ЗСО от 24.02.2022 N Ф04-616/2022(8697-А75-28)). Другой окружной суд, решая проблему зачета стоимости неотделимых улучшений, указал следующее. Ответчик не представил суду доказательств, что он принимал меры для надлежащего исполнения договора, наоборот, материалы дела свидетельствуют, что ответчик нарушал условия договора, не вносил арендную плату, считая, что он понес затраты на капитальный ремонт здания и последние должны быть зачтены в счет оплаты за аренду. Но такой зачет мог быть произведен только с согласия истца (см. постановление ФАС ДО от 08.02.2022 N Ф03-А59/00-1/90).
3. Направленность на улучшение арендованного имущества. Арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что произведенные арендатором затраты не имели целью улучшить земельный участок, а связаны с проведением работ по размещению временной автостоянки (см. постановление ФАС ВСО от 05.08.2022 N А74-4422/03-К1-Ф02-2922/04-С2).
Условия возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества
Приказ Минфина РФ от 20 июля 1998 г. «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» (далее — Методические указания; в настоящее время утратил силу) также определяет признак, позволяющий разграничить понятия капитального ремонта и реконструкции. В соответствии с п. 72 Методических указаний при капитальном ремонте зданий и сооружений производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей, опоры мостов и т.п.). Из п. 73 Методических указаний следует, что затраты на реконструкцию (модернизацию) объектов основных средств могут увеличивать первоначальную стоимость объекта, если подобные затраты улучшают (повышают) ранее принятые нормативные показатели функционирования объектов основных средств.
Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 18 января 2022 г. по делу N КГ-А40/12998-04-2 указано: «Суд сделал правильный вывод о том, что работы по капитальному ремонту арендуемых помещений (создание неотделимых улучшений). [производились] с одобрения их собственника».
Возмещение стоимости арендованного имущества
Здравствуйте Александр Николаевич!
В силу статьи 639 Гражданского кодекса РФ в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.
То есть, договором аренды должно быть определено, кто несет ответственность за риск гибели (повреждения) имущества, если этот риск несет арендатор, убытки возмещает он, если в договоре аренды не указано, кто несет риск случайной гибели (повреждения) имущества, то таким лицом будет арендодатель. Это объясняется тем, что на основании ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Но если арендованное имущество утрачено или повреждено в результате виновных действий арендатора, арендодатель несет убытки, которые в силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса РФ подлежат возмещению ему арендатором путем выплаты денежных средств в сумме стоимости имущества, ремонта имущества за счет арендатора, передачи арендатором арендодателю аналогичного по назначению имущества и т.п.
Если транспортное средство утрачено, истребование его в натуре невозможно, то восстановление нарушенного права возможно путем взыскания с арендатора стоимости арендованного имущества (см. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.07.2022 N 33-10490/2022 по делу N 2-359/2022).
Указанные иски удовлетворяются в том случае, если представлены доказательства утраты (уничтожения) транспортного средства. Вы как собственник вправе обратиться с заявлением в полицию о розыске имущества. Если розыск не даст результатов, с иском в суд.
Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2022 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.
КАК ВОЗМЕСТИТЬ СТОИМОСТЬ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ ИМУЩЕСТВА, ПЕРЕДАННОГО В АРЕНДУ
В-третьих , для возмещения стоимости неотделимых улучшений необходимо установить количественную ее величину, которая должна отражаться в надлежаще оформленном документе.
Важно понимать, что для разрешения спора суд будет оценивать наличие и доказанность фактов, на которых основывается материально-правовое требование истца и которые имеют значение по делу. Следовательно, можно сделать вывод о том, что надлежащее и убедительное доказывание каждого из вышеперечисленных обстоятельств является необходимым условием для удовлетворения иска.
В добавление к этому зачастую требуется представить доказательства, свидетельствующие о необходимости проведения работ для дальнейшего нормального использования объекта аренды. Такими доказательствами могут служить различные документы, подтверждающие, что передаваемое имущество не позволяет осуществлять эксплуатацию без производства конкретных улучшений.
Взыскание Стоимости Арендованного Имущества
3.1. Вывод из судебной практики: Если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, арендатор вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
ОЦЕНКА — Неотделимые улучшения арендованного имущества
Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2022 N А56-28425/01 суд к отделимым улучшениям отнес сантехнические приборы (раковины с подставками и унитазы с бачками), поскольку их демонтаж не может повлиять на состояние помещения, в котором они установлены.
Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 30 октября 2022 г. N Ф08-3550/2022 к отделимым улучшениям отнесено: маслопрессы, емкости для хранения масла, маслонасос, щит учета электроэнергии т.к. они могут быть использованы по своему предназначению в другом помещении, то есть представляют собой самостоятельные вещи, а не неотделимые улучшения.
Обжалование стоимости выкупаемого арендуемого имущества
В этом заявлении арендатор подтверждает соответствие условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и заявляет о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). Следовательно, в таком случае для реализации преимущественного права арендатора на выкуп имущества закон не обязывает его представлять какие-либо другие документы помимо заявления.
Арендаторы, которым ранее до 1 июля 2022 года отказали в выкупе из-за требований к площади помещений либо из-за несоответствия срокам пользования, могут повторно обратиться с заявлением о реализации своего права на выкуп. Повторное заявление уполномоченный орган рассматривает в общем порядке.
Возмещение ущерба за — утраченное арендованное имущество
В связи с утратой имущества у арендодателя возникают два вопроса относительно НДС: нужно ли восстанавливать ранее правомерно принятый к вычету НДС по выбывшему имуществу, если оно до конца не самортизировано, и следует ли начислять НДС с суммы возмещенного ущерба?
У арендатора сумма возмещения ущерба, связанного с повреждением (утратой) арендованного имущества, включается в состав прочих расходов на дату признания его компанией либо на дату вынесения судом решения о его взыскани
