Поправки к ФЗ-214 могут привести к росту цен на жилье
С 1 июля 2022 года введен единый реестр застройщиков, который размещается на официальном сайте — его будет вести Министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации. При этом не до конца ясно, по какой методике те или иные застройщики будут включаться в этот реестр и насколько он окажется объективным.
Открыть новую строительную компанию станет на порядок сложнее. По крайней мере, на городском и краевом уровнях активно появляться они не будут. Мы увидим экспансию на местный рынок московских и питерских компаний, то есть тех застройщиков, которые плотно прицеплены к каким-то финансовым структурам. Они сомнут наш рынок, и будет, как в свое время с «Роснефтью», — строить будут здесь, а налоги платить в Москве.
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков
Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.
Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Откроется в новой вкладке.»>Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.
Компенсационный фонд долевого строительства
К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя. С другой стороны, законом предусматривается возможность пересмотра ставки, поэтому изменения, влияющие на цены для конечного покупателя, могут произойти, просто не сразу.
Закон о компенсационном фонде долевого строительства, который также называют «фондом дольщиков» принят в 2022 году. Что изменится для покупателей жилья на стадии строительства и как будет работать указанный фонд.
C 01 января 2022 года Федеральный закон № 214-ФЗ обновился
Тут возникает еще вопрос: прочие затраты застройщика, связанные со строительством (реклама, консалтинговые и прочие услуги) могут быть компенсированы за счет средств граждан дольщиков или нет? Исходя из текущей редакции Федерального закона № 214-ФЗ, получается, что нет — данные затраты застройщик должен нести за счет иных источников (собственные средства или кредитные ресурсы).
Следует обратить внимание, что застройщику теперь очень важно обеспечить полное соответствие условий заключаемых договоров долевого участия положениям проектной декларации. Поскольку в случае обнаружения несоответствия (на момент заключения договора долевого участия), дольщик получает право обратиться в суд с иском о признании заключенного договора долевого участия недействительным.
Как расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке и через суд
Расторгнутый договор должен в обязательном порядке пройти регистрацию в Росрестре. Для этого дольщик или застройщик (в зависимости от того, кто стал инициатором расторжения) должен обратиться в госорган и подать следующие документы:
- Застройщик не передает жилье участнику в срок, установленный в договоре. При этом расторгнуть ДДУ можно, если просрочка составила не менее двух месяцев.
- Застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, дефекты строительства, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
- Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
- Закончился срок действия договора поручительства, при этом застройщик не заключил соглашение с другим банковским учреждением в течение двух недель после прекращения действия предыдущего поручительства.
Поправки в 214-ФЗ
Нововведение, направленное на безопасность сделок, — создание компенсационного фонда долевого строительства. Его главная задача — гарантировать завершение строительства многоквартирных домов, даже если застройщик не исполнит обязательства перед дольщиками. Компенсационный фонд будет работать наравне со страхованием ответственности застройщиков. Застройщик будет обязан вносить определенный процент от стоимости строящегося объекта в фонд. Предполагается, что сумма отчислений составит 1% от стоимости сделок. При этом непонятно, как этот процент будет начисляться, кем и в какой сумме, от чего будет считаться — от сметной или рыночной стоимости объектов, и кто ее определит. Действующих механизмов пока нет.
Я боюсь, что этот закон может привести к какой-либо олигополии, потому что увеличение уставного капитала — это, может быть, оправданная мера с точки зрения защиты граждан, но в то же время палка о двух концах, так как это ударит по среднему бизнесу. При этом, конечно, неприемлема и вакханалия, которая творится сейчас в Краснодаре, когда каждый, у кого были желание и небольшие возможности, чтобы начать строить дома, начали строить, даже не зная, как это делать. В результате — масса недостроенных объектов по городу. Или как в Сочи — объекты, построенные с нарушениями действующих норм законодательства.
Порядок страхования ответственности застройщика перед дольщиками
Страхование 214 ФЗ – это стандартный процесс для застройщика, регулируемый федеральным законом. Это своего рода гарантия получения жилья дольщиком в случае, если у застройщика возникли непредвиденные ситуации, и он не смог довести стройку до конца или её пришлось заморозить. В настоящий момент страхование по ДДУ – обязательная процедура, имеющая ряд важных нюансов.
Страхование 214 ФЗ или как в обиходе говорят – страхование ответственности застройщика перед дольщиками – самый популярный вид работы по ДДУ. Весь механизм страховки заключается в обеспечении гарантированной выплаты пострадавшей стороне суммы страхового взноса.
Закон о жилищно-строительных кооперативах (215 ФЗ)
9. Решение правления кооператива о созыве внеочередного общего собрания членов кооператива или об отказе в его созыве направляется в органы или лицам, которые требуют созыва такого собрания, не позднее чем через три дня со дня принятия соответствующего решения. Решение правления кооператива об отказе в созыве внеочередного общего собрания членов кооператива может быть обжаловано органами или лицами, которые требуют созыва такого собрания, в суд в течение трех месяцев со дня принятия указанного решения.
8. Кооператив должен иметь круглую печать, содержащую его полное наименование на русском языке и указание на место нахождения кооператива. Печать кооператива может содержать также его фирменное наименование на любом языке народов Российской Федерации и (или) иностранном языке. Кооператив вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства индивидуализации.
Страхование застройщиков по 214-ФЗ: ответы на часто задаваемые вопросы
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая в 2022 году преобразуется в Роснедвижимость. Регистрация договора долевого участия будет приостановлена или в регистрации отказано, если в комплекте представленных застройщиком документов нет договора страхования или поручительства банка, а также доказательств оплаты страховой премии в случае заключения именного договора страхования (платежных поручений). Кроме того, в ряде регионов страны органы прокуратуры уже проводят проверки застройщиков по данному вопросу. Деятельность застройщиков по привлечению средств дольщиков контролируется также региональными органами исполнительной власти.
Страхуется риск неисполнения застройщиком обязательства перед дольщиком о передаче ему квартиры. При этом основанием для выплаты является решение суда о признании застройщика банкротом или решение суда по иску дольщиков об обращении взыскания на земельный участок, на котором ведется строительство. В этом случае страховая компания выплачивает дольщикам стоимость квартир, указанную в договорах долевого участия. Какие-либо штрафные санкции страховка не покрывает. Просрочка исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками сама по себе не является основанием для страховой выплаты. Вместе с тем, как указывалось ранее, наиболее выгодным способом устранения претензий дольщиков к застройщику для всех является согласование между страховщиком и дольщиками достройки дома страховой компанией за счет ее собственных средств до обращения в суд.
В Каком Порядке Компенсируется Комписационный Фонд В Фз 214
83 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА О ЦЕНТРАЛЬНОМ БАНКЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ БАНКЕ РОССИИ принят ГД ФС РФ 08.12.1995 .Декабря 1995 г. 27.12.1995 Закон РФ от 27 Декабря 1995 N 214-ФЗ О ВНЕСЕНИИ ДОПОЛНЕНИЯ В СТАТЬЮ 83 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА О.
Внести в Федеральный закон от 12 августа 1995 года N 144-ФЗ Об оперативно-розыскной деятельности Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N 33, ст. 3349 2022, N 49, ст. 5128 следующие измененияМосква, Кремль. 24 июля 2022 года. N 214-ФЗ.
Дду по фз 214 изменение номера квартиры
Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.
- С другой стороны, поправка не дает понимания относительно того, как и в каком виде должен быть сформирован уставной фонд. Обязательно ли это будут средства на счете в банке или это может быть какое-либо имущество, строительная техника? Может ли застройщик распоряжаться капиталом уставного фонда? Если да – то этот капитал может быть реализован и незадолго до процедуры банкротства…
Как новые поправки в 214-ФЗ отразятся на строительной отрасли
Можно сделать вывод, что у изменений в 214-ФЗ будет три главных последствия для строительной отрасли. Во-первых, из-за ограничений на административно-управленческие расходы, обязанности производить все платежи в одном банке и строить объект по одному разрешению на строительство станет сложнее непосредственно управлять проектами. Во-вторых, застройщики станут более зависимыми от банковского сектора, который наделят новыми для него функциями надзора и сделают единственным источником финансирования проектов. В-третьих, из-за требования заморозить значительную часть средств к моменту старта продаж финансовая модель проекта усложнится.
То есть, например, переход бизнесменов из строительства коммерческой недвижимости или других отраслей экономики на рынок жилья пресекается. Также под вопросом и судьба девелоперов в небольших городах и районных центрах, которые возводят не более 5 тысяч кв.м. жилья в год. Возможно, на таких локациях вовсе перестанут строить новые дома.
Новое в долевом строительстве с 2022 года
Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.
Сущность проведения расчетов с помощью эскроу счетов заключается в том, что денежные средства по договору участия в долевом строительстве передаются, не напрямую от клиента к застройщику, а через открытый счет в кредитной организации.
Памятка дольщику по 214-ФЗ
В соответствии со статьей 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу. В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Кроме того, согласно императивному указанию закона, Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:
• учредительные документы Застройщика – ознакомившись с данными документами, потенциальный дольщик сможет определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего Договора со стороны Застройщика (например, определение цены Договора может быть отнесено Уставом к полномочию совета директоров Застройщика);
• свидетельство о государственной регистрации Застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
• аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности.
Текст 214-ФЗ
6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
Федеральный закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ и реформа законодательства
- закон не защищает дольщиков от мошенничества и банкротства застройщика;
- отсутствие типовой формы ДДУ, утвержденной законодателем, позволяет включать в договор условия, ущемляющие права и интересы дольщиков.
- позволяет разрешать споры между застройщиком и дольщиком исходя из общих норм, если 214-ФЗ или ДДУ не содержат решения;
- на его основе рассматриваются все споры в отношении сделок, не оформленных как ДДУ, в том числе предварительные договоры купли-продажи квартиры в новостройке.
