Соглашение о фактическом использовании помещения
Общество с ограниченной ответственностью «ГиперСити» (далее — общество «ГиперСити») обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу «Стилиссимо Ритейл» о взыскании 62 519,62 евро в рублях по курсу евро, установленному Центробанка России на дату фактического платежа неосновательного обогащения за фактическое пользование помещением в период с 07.09.2008 по 30.04.2009, плату за пользование помещением, рассчитанную, исходя из ставки операционных платежей, в сумме 179 147 руб. 41 коп. , плату за водоснабжение и водоотведение в сумме 1856 руб. 26 коп. , плату за вывоз мусора в сумме 3877 руб. 29 коп. , плату за отопление в сумме 60217 руб. 62 коп. , плату за электроснабжение в сумме 169 010 руб. 41 коп. , плату за вывоз снега в сумме 9678 руб. 15 коп. , и договорной неустойки в сумме 2 483 778 руб. 60 коп. (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предметом предварительного договора от 20.12.2007 N 025/ПДА-07 являлось обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды помещений магазина в торговом центре. Согласно условиям предварительного договора аренды от 20.12.2007 N 0 25/ПДА-07 (пункт 4.4) и дополнительного соглашения N 1, являющегося приложением N 2 к предварительному договору (пункты 3,4), оплата за время фактического пользования помещением должна была производиться арендатором с момента открытия магазина арендатора (пробитие первого кассового чека арендатором) до заключения (государственной регистрации) основного договора аренды.
Обзор арбитражной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений
Во всех подобных случаях на стороне лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом, возникает обязательство вследствие неосновательного обогащения. В свою очередь любые правоотношения между коммерческими организациями основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов, а также недопустимости неосновательного обогащения. Отсюда следует, что признание договора аренды незаключенным, ничтожным вне зависимости от оснований не освобождает от внесения платы за фактическое пользование чужим имуществом.
По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Соглашение об оплате фактического использования объекта недвижимости
В случае признания договора незаключенным, арендатор, при условии, что им не вносилась арендная плата, ставится в более выгодное положение по сравнению с арендодателем, поскольку арендатор и пользовался имуществом, и не вносил арендную плату.
Представляется, что в таком случае нарушается принцип равенства участников гражданских правоотношений. В постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
https://www.kiaplaw.ru/press-c.
Т.е. это соглашение не тождественно договору аренды в любом случае т.е. здесь прав и обязанностей именно арендодателя и арендатора не возникает, но если оно заключено, собственник тем самым признает тот факт, что имущество используется Вами фактически, и устанавливает за это соответствующую оплату.
Игорь, в общем, мне тоже так думается, потому что стороны могут обратить условия заключенного договора на свои отношения, имевшие место до него, и самим актом приема-передачи, составленном во исполнение договора, подтверждают эти фактические, «додоговорные» отношения по использованию помещения.
Яков, Ваш комментарий не вполне ясен из-за расхождений между тезисом и выводами из него.
Если договор заключен сторонами (п. 1 ст. 425 ГК РФ), он начал действовать и возникло обязательство, в том числе обязанность по внесению арендной платы. Соответственно, с этого момента арендные платежи можно относить к затратам налогоплательщика. Здесь пока все понятно.
А вот далее уже возникает неясность: «С первого же числа месяца, то есть времени заключения договора, начинает исчисляться срок его действия». Но это и следует из п. 1 ст. 425 ГК РФ: если договор заключен, то он начал действовать («начинает исчисляться срок его действия»). Кроме того, в описанной мной ситуации условия несколько иные: договор заключен 14.08.18, а вот помещением арендатор начал пользоваться с 01.08.18.
Что же касается Вашего замечания о появлении обязанности по внесению арендной платы, то в договоре учтена описанная ситуация: арендная плата начинает вноситься с момента, указанного в п. 3.3 договора, который гласит: «Стороны установили, что условия настоящего договора применяются к их отношениям с 01.08.18».
В договоре должно быть отдельное указание о том, что сделка является безвозмездной. Если владелец предполагает, что жилец будет оплачивать квартплату, об этом лучше договориться отдельно. В противном случае договор не может считаться безвозмездным, так как в нем будет фигурировать необходимость оплаты.
Главы 35 и 36 Гражданского кодекса РФ определяют условия и порядок соглашения об использовании жилого помещения. А в статье 423 ГК РФ оговаривается возмездность и безвозмездность договорных отношений.
