Договор Уступки Прав Требования На Квартиру В Новостройке Скачать

Содержание

Договор Уступки Прав Требования На Квартиру В Новостройке Скачать

По данному договору компания — сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома — заключает договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли). Данный вид договора вызывает затруднения в определении его правовой природы.
По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.
При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования.
Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В этих целях и используются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т.д.
Специфика таких договоров в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора — квартиры не происходит, для этого необходимо оформить отдельное соглашение.
В этой ситуации договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст. 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав.
Ярким примером нарушения прав граждан является заключение договора об уступке гражданину права требования передачи построенной квартиры, по условиям которого организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру. При возникновении споров хозяйствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной деятельности, вступившего на место организации, которая уступила гражданину право требования. Такая точка зрения основана на том, что при заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, — уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор — организация-инвестор.В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор купли-продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину.
Таким образом, общим для всех перечисленных видов договоров является то, что некое лицо обязуется передать покупателю определенный объем прав/обязанностей в обмен на денежную сумму, в результате чего у него должны возникнуть права на получение и оформление в собственность квартиры в многоквартирном доме-новостройке. Однако от способа приобретения новостройки, а также от основания приобретения квартиры зависят такие факторы, как конечная стоимость, качество квартиры, а главное — ответственность лица, передающего квартиру, за несоблюдение или ненадлежащее соблюдение условий договора, возможность эффективной защиты покупателем по такому договору своих прав. Именно поэтому при покупке новостройки покупателю следует не только самому достаточно внимательно изучить договор, но обязательно воспользоваться услугами опытного юриста.
Как видно из перечисленных выше фактов, вступление в силу Закона об участии в долевом строительстве не исключило проблемы юридической защищенности граждан — покупателей квартир-новостроек в строящихся многоквартирных домах. По мнению многих юристов, если характеризовать ситуацию с обеспечением прав граждан, приобретающих права на квартиры в строящихся домах, разрешения на строительство которых не были получены до 1 апреля 2022 года или получены после 1 апреля 2022 года, по состоянию на конец 2022 года, можно смело утверждать, что она значительно ухудшилась по сравнению с той, которая была до введения в действие Закона.
Во-первых, несмотря на введенный Законом запрет на привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации практически все застройщики продолжают привлечение денежных средств на данном этапе, используя различные схемы по уходу от обязательного заключения договора участия в долевом строительстве. Ранее покупателю предлагался к заключению более-менее понятный договор, в котором четко прописывались права и обязанности сторон, указывалось, что уплачиваемая сумма идет непосредственно на строительство дома и т.п., и в случае нарушения обязательств по договору гражданин мог через суд отстоять свои права, признать право собственности на квартиру. Помимо этого была наработана соответствующая судебная практика. Теперь застройщики используют различные сложные для понимания покупателем, не имеющим юридического образования и соответствующих профессиональных навыков, схемы, далеко не все из которых соответствуют закону.
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов только на основании договора участия в долевом строительстве после получения разрешения на строительство, оформления правна землю, опубликования проектной декларации. Для того чтобы уйти из-под действия неудобного для себя Закона, застройщики могут применять ряд схем, которые можно условно разделить на 3 группы: формально соответствующие Закону уступка прав по инвестиционному договору, вексельная схема (хотя возможны ее разновидности, не соответствующие Закону), часто используемая схема реализации квартир через жилищно-строительные кооперативы (далее -ЖСК).
1. Уступка прав по первоначальному инвестиционному договору используется в случае, когда разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2022 года. Приобретающему права на квартиру гражданину уступаются права по инвестиционному контракту, заключенному компанией-застройщиком и администрацией муниципального образования — собственником земельного участка, на котором строится дом, в части (право требования оформления в собственность по завершении строительства конкретной квартиры). При этом новый договор не заключается, и человек становится участником уже заключенного договора (а он был заключен до 1 апреля 2022 года и под действие нового Закона не подпадает). Данная схема юридически возможна и законна, однако нужно внимательно изучать основной инвестиционный контракт, по которому уступаются права, поскольку в определенных случаях такая уступка не допускается. Проблемы не исключены, если кто-то захочет представить такую уступку именно как привлечение денежных средств для строительства, хотя оплату по уступке получает не первоначальный инвестор.
2. При вексельной схеме гражданину выдается вексель, и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формально привлечения денежных средств в долевое строительство дома нет. В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор о приобретении квартиры часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии, и т.п.), также могут быть проблемы и со взысканием убытков гражданина. Соглашаться на данные схемы можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен и компания-застройщик надежна.
Противоречащие Закону предварительные договоры с принятием по этим договорам оплаты используют многие схемы, связанные с агентскими договорами или договорами оказания услуг, заключением договоров инвестирования строительства жилья на объекты, на которые не получено разрешение на строительство, и т.п.
Схемы с использованием предварительных договоров купли-продажи, долевого участия в строительстве и принятием оплаты по ним незаконны, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а можно только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Т.е. Закон не исключает заключения предварительногодоговора долевого участия в строительстве, но исключает возможность принимать по нему оплату. При этом можно обратиться в суд и признать такой договор притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор, и потребовать возмещения убытков.
3. Стоит обратить внимание и на схему приобретения жилья через ЖСК. Договор о приобретении квартиры, как правило, в этом случае с гражданином не заключается, а право требовать квартиру основывается на уставе ЖСК и его внутренних документах, в которые легко можно внести изменения. То есть это совершенно другие правоотношения, основанные не на договоре, а на членстве в ЖСК, отличающиеся от применяемых в остальных схемах. Таким образом, права граждан при использовании данной схемы нарушаются чаще, чем при использовании остальных. Следует помнить, что до выплаты всех паевых взносов квартира (права на квартиру) находится в собственности ЖСК и на нее может быть обращено взыскание в случае возникновения у ЖСК финансовых проблем. В любом случае при приобретении квартиры таким способом рекомендуется тщательно проверить учредительные документы ЖСК (устав и т.п.), а также собрать данные о финансовом положении кооператива. Формально приобретение квартиры через членство в ЖСК законно.
Краткая информация о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме . Члены таких кооперативов своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица . Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме . Жилищные кооперативы обязаны иметь свой устав (ст. 113 ЖК РФ) и подлежат государственной регистрации (ст. 114 ЖК РФ). Органами управления жилищного кооператива являются : 1) общее собрание членов жилищного кооператива; 2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива; 3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива. Общее собрание членов кооператива или конференция являются высшим органом управления жилищного кооператива . Более подробную информацию о ЖСК вы можете найти в разделе V Жилищного кодекса РФ.
——————————
См.: ст. 110 ЖК РФ.
См.: ст. 111 ЖК РФ.
См.: ст. 112 ЖК РФ.
См.: ст. 115 ЖК РФ.
См.: ст. 116 ЖК РФ.

В настоящее время единая судебная практика, содержащая оценку указанных выше схем, еще не сложилась. Не исключено, что некоторые договоры (в рамках указанных выше схем) могут быть признаны притворными, имеющими целью прикрыть договор долевого участия в строительстве со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями как для застройщика (привлечение к ответственности на основании рассматриваемого Закона -неустойка, возмещение убытков), так и для дольщиков (такие договоры нельзя будет зарегистрировать, возможны проблемы с оформлением права собственности).

Договор уступки права требования на квартиру в сданной новостройке

Росреестре. Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке в россии в 2022 году Подписание договора долевого участия дает дольщику право требовать от строительной компании построить ему квартиру в соответствии со всеми требованиями, перечисленными в договоре Именно это право требования от застройщика своевременно и в полном объеме достроить и передать в собственность недвижимость в новостройке, можно продать третьим лицам по договору цессии После заключения договора цессии новый владелец прав требования сможет на законных основаниях вести переговоры со строительной компанией требовать передачи квартиры по акту приемки в указанный срок, вести судебные разбирательства в случае невыполнения обязательств застройщиком Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке возможна только до того момента как жилой многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

Образец и правила заключения договора уступки права требования на квартиру в новостройке

В качестве другого типа договора, по которому аналогично могут уступаться права, может рассматриваться таковой, когда застройщик осуществлял расчет с подрядчиком построенными квартирами, а тот, в свою очередь, переуступал свое право требования конечному покупателю. Это может быть инвестиционный договор либо договор взаимозачета с застройщиком.

Согласно законодательству, получение согласия застройщика в рамках заключения договора уступки в общих случаях не является обязательным (11-я статья 214-го Федерального закона). Если же обратиться к ГК РФ, то здесь допускается указание в ДДУ условия, связанного с обязательным письменным согласием застройщика на переуступку прав. В этом случае дольщик будет просто обязан выполнять это условие, в отдельных случаях – и платить за получение согласия. Если же станет известным, что вся сумма по ДДУ еще не выплачена, застройщик на законных основаниях сможет отказать в переуступке прав.

Что такое договор уступки права требования на квартиру

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

наименование;
дата и место составления;
предмет договора;
обязанности сторон;
сумма требования, цена договора;
ответственность цедента;
последствия неисполнения обязательств по договору;
прочие положения;
адреса и реквизиты сторон;
примечания;
в нижнее части документа проставляется подпись с расшифровкой обеих сторон.

Безвозмездная переуступка или дарение прав требования по ДДУ

На практике безвозмездная уступка прав требования по ДДУ, так же как и дарение квартиры, происходит, обычно, между близкими родственниками. Хотя закон допускает это и для посторонних лиц.

Для этого сделку по уступке прав между родственниками можно оформить в возмездном виде (фактически деньги не передаются и остаются в семье). Причем, сумму в договоре уступки нужно указать такую же, как и в первоначальном договоре ДДУ (по которому уступаются права).

Договор переуступки права требования квартиры образец

Вариантов мошенничества с договорами переуступки права требования достаточно. Чтобы оградить себя от основной их массы, постарайтесь оформлять договор переуступки права требования квартиры в новостройках, возводимых, согласно ФЗ №214.

убедитесь, что лицо, передающее вам право требования, действительно уполномочено совершать эти действия
изучите внимательно договор долевого участия и предварительный договор купли-продажи
проверьте, не имеются ли права третьих лиц на этот объект.

Образец договора уступки права требования на квартиру в новостройке

Договор переуступки права требования (цессии) на современном ранке первичной недвижимости является довольно распространенным явлением. Это связано с тем, что на момент завершения строительства, большая часть «привлекательных» квартир распродана еще на стадии фундамента. И переуступка права на квартиру в новостройке является практически единственной возможностью заполучить желаемую недвижимость.

Переуступка права требования на квартиру в долевом строительстве связана с некоторыми рисками для человека, решившего приобрести квартиру таким образом. Поэтому нужно разбираться в процедуре заключения такого договора, учесть все нюансы и возможные негативные последствия не соблюдения обязательных условий.

Договор уступки права требования на квартиру в сданной новостройке

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»).

Последнее обновление: 17.04.2022 Вопрос: Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание? Ответ: Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так. В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора.

Как составить договор уступки прав требования на квартиру образец

2.3. Цедент обязуется в -дневный срок после подписания настоящего уведомить Должника об уступке своих прав и обязанностей по договору Цессионарию заказным письмом с уведомлением. 2.4. За уступаемые (требования) по договору Цессионарий обязан выплатить Цеденту денежные средства в сумме, указанной в п.3.1 настоящего. 3. СУММА 3.1. За уступаемые права (требования) по договору Цессионарий выплачивает Цеденту денежные средства в размере рублей.

При отсутствии соответствующего опыта лучше всего получить консультацию квалифицированного юриста. Основные моменты уступки – специальный документ, который должен в обязательном порядке составляться в случае, если имеет место переуступка требований от одного лица другому.

Договор уступки права требования на квартиру в новостройке подводные камни

Если сомневаетесь в чем-то – обратитесь к юристу и пусть он проверит лишний раз все сомнительные пункты договора, а вы будете спокойны за свое будущее имущество. Для того, чтобы бесплатно задать вопрос юристу, просто откройте вкладку «Специалисты» Законодательно не закреплено обязательное согласование такой сделки с застройщиком, однако, как показывает практика, все же лучше заручиться его согласием. Отношение застройщиков к переуступке прав на квартиру в новостройке весьма неоднозначно.

Купив квартиру по переуступке прав, принимаете на себя все обязанности и риски Т.е., в случае заморозки стройки, именно вам придется судиться за выплаченные деньги и получение неустойки за просрочку сдачи дома.

Договор Уступки Прав Требования На Квартиру В Новостройке Скачать

Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру.

Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации. Порядок проведения сделки по переуступке прав Права по договору переуступки переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему.

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке

В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

К сожалению, запрашиваемая страница не существует

Скачать

Смотровой лист, который составляется и подписывается во время приемки новой квартиры у Застройщика. В смотровом листе перечисляются строительные дефекты квартиры (если таковые обнаружены), и указывается срок их устранения Застройщиком. Смотровой лист подписывается перед сдачей квартиры дольщику по Акту приема-передачи квартиры.

Договор уступки права требования на квартиру

Юристы называют переуступку «цессией», что одно и то же – собственно, cessi переводится с латыни, как «уступка». Напрямую в российском законодательстве слова «переуступка» нет, но вопросы долевого строительства хорошо разложены в статье 11 Закона 214-ФЗ, а понятие цессии регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 24, статьи 382-390). На самом деле, нас интересуют только два пункта из ФЗ-214.

Юридические лица, продающие доли в ЖСК, это, как правило, подрядчики застройщика, получившие оплату квартирами. Нередки и случаи, когда некоторыми квартирами владеет дочерняя компания застройщика – например, это могут быть квартиры, не купленные гражданами и инвесторами на ранних этапах строительства. Долю в строящемся перспективном доме может купить и агентство недвижимости – соответственно, в какой-то момент оно захочет продать квартиру.

Договор уступки права требования на квартиру в новостройке что это

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.