У дома отсутствует управляющая компания
Данное утверждение можно дополнительно косвенно подкрепить следующим соображением. Согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ если лицензия аннулируется, то продолжать управлять домом нужно до передачи его другому управляющему (основание для расторжения договора управления здесь — выбор нового способа управления, а не утрата лицензии).Представляется, что отсутствие лицензии не рассматривается как основание для прекращения договора управления в связи с невозможностью его исполнения. Так, в силу п. 1 ст. 416 ГК РФ в редакции, действовавшей по состоянию на 01.05.2022, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Отрицательное решение лицензионной комиссии в отношении УК обусловлено нарушением Стандарта раскрытия информации, то есть обстоятельством, за которое отвечает УК (пока в законном порядке не оспорен отказ в выдаче лицензии).Таким образом, обязательства УК по договору управления, заключенному в законном порядке ранее, прекращаются в случае:
Данная форма одна из наиболее эффективных, поскольку представляет собой прямое управление имуществом собственников, оказание ЖКУ, представление интересов и защита прав собственников в спорах с ресурсоснабжающими организациями, к тому же допускается осуществление коммерческой деятельности. Минусом является существенное количество расходов на содержание сотрудников, занимающихся вопросами товарищества собственников жилья.Также, хотелось бы отметить, что возможно есть смысл вернуться к старой УК, ведь законодательством предусмотрено значительное количество инструментов воздействия в случае допущения ею нарушений.
Если не заключен договор с управляющей компанией, можно не платить
Если же говорить о владельце комнаты в «коммуналке», то он должен нести бремя, связанное с содержанием общего для собственников квартир имущества в подобной квартире, в случае если иные условия не предусматриваются договорными условиями или действующими федеральными законами.
Оплата за коммунальные услуги в своей структуре имеет такие статьи затрат: за ХВС/ГВС, водоотведение, снабжение электричеством, газом (включительно с поставкой бытового баллонного газа), по отоплению (снабжение теплом, включительно с поставкой топлива твердого вида, если дом снабжен печным отоплением).
Какую ответственность несет управляющая компания
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
В соответствии с главой 59 ГК РФ владельцы и жильцы многоквартирных домов получают возмещение ущерба, причиненного имуществу или здоровью, вследствие поставки некачественных услуг или недостоверной информации.
Если нет управляющей компании куда обращаться
Проживая в многоквартирном доме, зачастую потребитель просто не знает, как правильно выстраивать свои отношения с управляющей компанией (далее – УК) или же куда жаловаться на управляющую компанию в Москве при возникновении нештатных ситуаций. Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Сайт «РИА Недвижимость» выяснил у экспертов, как заставить управляющую компанию выполнять обязанности. На практике складывается так, что некоторые жильцы не имеют представления о существовании управляющей компании ровно до тех пор, пока лично не столкнутся с какой-либо проблемой.
Моногоквартирный дом остался без управляющей компании
Собственники квартир в МКД вправе принять решение о создании ТСЖ, ( в некоторых случаях они могут осуществлять непосредственное управление), либо принять решение об управлении дома управляющей организацией. В данном случае кроме самого способа управления, общему собранию необходимо выбрать управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт (п. 1 ст. 162 и п. 7 ст. 156 ЖК РФ)
Согласно положениям ЖК РФ в каждом МКД должен быть определен способ управления домом. По общему правилу его выбирают собственники помещений в МКД на общем собрании (п. п. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ) большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Способы управления МКД
При непосредственном заключении договора между собственниками и специализированной управляющей компанией ожидается предоставление услуг по техническому и санитарному обслуживанию дома, а также проведение ремонтных работ на высоком уровне, так как профессиональные и опытные специалисты, работающие в управляющей компании, смогут правильно оценить необходимость и сложность проведения работ, подберут подходящие материалы, пригласят нужных специалистов. Если управляющая компания работает с несколькими домами, то возможна также более низкая стоимость работ и услуг. Однако коммуникация с управляющей компанией часто затруднена, и даже небольшое происшествие вроде перегоревшей лампочки может приносить неудобство в течение нескольких дней.
При этом отличительной особенностью договора с управляющей компанией будет получение профессиональных услуг согласно требованиям законодательства. При управлении жильцами или в форме ТСЖ не всегда в организации обслуживания дома участвуют люди со специальным образованием и умениями, поэтому могут потребоваться дополнительные затраты на обучение персонала в сфере жилищно-коммунального хозяйства и законодательства. Также у управляющих организаций, как правило, в наличии есть специализированное оборудование, позволяющее оказывать многие услуги на более высоком уровне. В целом все способы управления МКД имеют свои нюансы, которые нужно учитывать при осуществлении выбора.
Обязанности управляющей компании и ее ответственность по содержанию многоквартирного дома
Собственники квартир должны четко представлять весь процесс и порядок организации управления. Только тогда услуги управляющей организацией будут оказаны в полном объеме и надлежащем качестве.
- Требовать от собственников своевременной и полной оплаты всех предоставляемых услуг, в случае нарушения сроков выставлять пени.
- Требовать, чтобы жильцы в заранее обговоренное время предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных или иных служб для осмотра коммуникаций или осуществления ремонта.
- Не реже, чем один раз в полгода проверять правильность и достоверность переданных жильцами показаний приборов учета различных ресурсов.
- В случаях, не противоречащих Законодательству, ограничивать жильцов в коммунальных услугах и ресурсах.
- В соответствии с Законом о защите персональных данных привлекать для осуществления расчетов оплаты за коммунальные услуги, распечатки квитанций, а также доставки их до конечного потребителя сотрудников сторонних организаций.
- Пользоваться прочими правами, не ограниченными действующим Законодательством.
Может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании
— Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме («Жилищный кодекс РФ»).
— Территориальное общественное самоуправление(ТОС) – самоорганизация граждан по месту их жительства на части территории поселения для самостоятельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив по вопросам местного значения (131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).
— ТСЖ — способ управления многоквартирным домом или группой домов, ТОС – форма участия населения в местном самоуправлении.
— В организации ТСЖ имеют право принимать участие только собственники жилья.В осуществлении деятельности ТОС имеют право принимать участие с 16 лет жители территории ТОС, независимо от того, являются ли они собственниками жилья.
Вы как наниматели жилых помещений не можете создать ТСЖ (товарищество собственников жилья), а ТОС это другая форма, по ней ФЗ 131 «Об общих принципах местного самоуправления» работает и это право вам гарантировано Конституцией РФ обладающей высшей юридической силой.
Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами (МКД)
Лицензированию в данном случае подлежит деятельность на выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД, которая будет осуществляться в соответствии с условиями договора управления (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Указанный договор заключается после получения лицензии, в письменной или электронной форме, на условиях, определенных в решении общего собрания собственников жилья.
Общий алгоритм и сроки рассмотрения заявления описаны здесь, отличительной особенностью, будет только форма заявления и перечень прилагаемых документов. Для получения лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД в лицензирующий орган подается специальное заявление (скачать бланк).
Что делать, если многоквартирный дом не берёт ни одна управляющая компания
— Есть два варианта решения вашей проблемы. Первый – орган местного самоуправления (администрация города Улан-Удэ) проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ). Для этого жильцам необходимо обратиться в комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Улан-Удэ с запросом, в нём описать суть проблемы. В запросе необходимо подтвердить, что заявители являются собственниками, для этого нужно приложить к нему копии свидетельств о регистрации права собственности. Администрация должна дать вам письменный ответ в течение 30 дней.
Второй вариант – самостоятельно создать Товарищество собственников недвижимости (ТСН), советует юрист. Для этого нужно собрать инициативную группу жильцов, провести собрание, избрать правление ТСН и утвердить устав. Далее необходимо составить и подписать протокол общего собрания и зарегистрировать юридическое лицо.
Управляющая компания многоквартирного дома
Но есть функции, которые должна выполнять исключительно управляющая компания, как конечная инстанция. Это касается определения кадастрового номера, определение долей собственников в общедомовой собственности, определение параметров общедомовых коммуникаций.
На протяжении десяти дней от окончания конкурса, организатор уведомляет жильцов об итогах и всех условиях договора управления. Договор будет заключаться по отдельности с каждым жильцом или владельцем, если их больше половины от всех жильцов.
Основания для лишения лицензии управляющей компании и порядок процедуры
- искажения раскрываемой информации;
- нарушении требований лицензии;
- неоднократном неисполнение предписаний ГЖН;
- нарушении процедуры лицензирования, например, предоставление претендентом на лицензию недостоверной информации и тому подобное;
- систематическом невыполнении условий договора с МКД.
Неисполнение двух и более предписаний в отношении 15% домов, которые находятся под управлением УК, дает право Госжилнадзору исключить их из реестра. То есть вывести их из-под управления УК.
Если на у Управляющей компании нет лицензии
В силу ч. 4 ст. 7 Федерального закона N 255-ФЗ в случае, если в срок до 01.04.2022 УК не обратилась за получением лицензии либо ей было отказано в ее выдаче, ОМСУ обязан уведомить собственников помещений об этом и созвать общее собрание для выбора способа управления. По общему правилу выбор нового способа управления или новой УК является безусловным основанием для расторжения договора управления МКД с действующей УК (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 22.11.2022 N 7677/11, от 05.06.2022 N 17635/11, Определение ВС РФ от 05.06.2022 N 59-В12-5). Подчеркнем, что одного решения общего собрания о расторжении договора управления недостаточно. Дом не может остаться без управления: собственники обязаны выбрать другой способ управления. Если собрание не состоялось, решение не принято или не реализовано, ОМСУ должен провести открытый конкурс, победитель которого приступит к управлению домом в описанном в ЖК РФ порядке. А прежняя УК обязана подчиниться решению общего собрания или ОМСУ и прекратить управлять домом, передав свои полномочия преемнику.
Только такой порядок описан в Законе, поскольку законодатель исходил из строгого соблюдения сроков всех процедур и добросовестного выполнения участниками правоотношений возложенных на них обязанностей. Он основан на общих принципах, которые работали в сфере управления МКД и раньше.
Возникает вопрос: каким образом осуществляется управление МКД до передачи полномочий законным образом выбранной новой УК с лицензией?
В Письме N 12258-АЧ/04 Минстрой России описал два возможных алгоритма действий ОМСУ на случай появления домов, у которых возникает риск остаться без управления. Оба варианта сводятся к передаче домов на обслуживание временной УК. Представители министерства уточнили, что к таким случаям относятся ситуации, когда УК в одностороннем порядке без объективных причин и без заблаговременного уведомления собственников расторгает договор управления МКД или фактически прекращает исполнение своих обязанностей в отношении данного дома. Представляется, что здесь может идти речь как минимум о двух вариантах: если УК при подаче заявки на получение лицензии не включила в список домов некоторые дома (хочет избавиться от невыгодного жилфонда) и если УК, не получившая лицензию по состоянию на 01.05.2022, с целью избежать ответственности прекращает управлять домами в одностороннем порядке, то есть без законных на то оснований.
В целом же в Письме сказано о риске остаться без управления, а не о совершившемся факте отсутствия управления домом. Таким риском вполне может быть и отсутствие лицензии у УК, ранее управлявшей домом (ведь неизвестно, какую стратегию выберет ее руководство). Потому появление временных управляющих возможно не только в фактически «брошенных» домах, но и в домах, которые УК без лицензии хочет сохранить под своим управлением.
Итак, первый способ действий ОМСУ: в порядке предупреждения чрезвычайной ситуации (прекращения управления домом УК) он вправе определить муниципальную организацию, имеющую лицензию, ответственную за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества до вступления в силу договора, заключенного с победителем открытого конкурса. ОМСУ должен соблюдать процедуры, предусмотренные Федеральным законом от 21.12.1994 N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», и назначить открытый конкурс.
Второй способ: путем принятия муниципального правового акта ОМСУ вправе предоставить временной УК муниципальную преференцию в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2022 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» также с одновременным объявлением открытого конкурса. В обоих случаях перечень работ и услуг временной УК должен соответствовать данным, принятым для целей проведения открытого конкурса, плата за содержание и ремонт общего имущества для временной обслуживающей организации должна быть равна размеру платы, установленному ОМСУ. Исполнителем коммунальных услуг при этом будет РСО на основании пп. «б» п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2022 N 354.
До тех пор пока действия ОМСУ не признаны незаконными, возложение на временную УК полномочий по управлению или обслуживанию общего имущества определяет легитимный момент прекращения обязательств прежней УК по договору управления.
Управляющая компания многоквартирных домов: основные обязанности
Функции по содержанию многоквартирного дома нередко выполняют специальные управляющие организации. Это юридические лица (ООО), в обязанности которых входит обслуживание многоэтажного дома, предоставление необходимых ресурсов и т. д. Исходя из функций УК, их делят на несколько видов:
УК отвечают перед владельцами квартир за свою деятельность. Поэтому жильцы имеют право привлекать УК к ответственности с помощью различных контролирующих органов. Поэтому обязанности управляющей компании и ее ответственность регламентирует ЖК РФ.
Можно ли не платить, если нет договора с УК
Договор на обслуживание – главный документ, который регулирует отношения между конкретным пользователем и управляющей компанией. В нем описаны тарифы, а также права и обязанности сторон. По факту без его заключения гражданин РФ не обязан вносить плату через УК. Он уплачивает коммунальные услуги по общим тарифам непосредственно поставщику.
Жильцы дома проводят общее собрание, на котором принимается решение о привлечении к хозяйственной деятельности конкретной управляющей компании. Организация в обязательном порядке имеет лицензию, выдаваемую представителями органов местной власти. Выбор УК зависит от желания жильцов.
Чрезвычайная ситуация: управляющая компания отказывается от дома
Возможно назначение органом местного самоуправления временной управляющей компании. В законодательстве это право прямо не прописывается. Но такой вариант предусматривает Минстрой России в письме от 24.04.2022 г. № 12258‑АЧ/04.
В судебном порядке управляющие организации обязывают осуществлять управление многоквартирным домом, даже если договор управления был расторгнут в установленном порядке (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.2022 г. № Ф04-1459/2022 по делу № А03-18027/2022).
