Договор На Возмещение Стоимости Улучшений

Договор На Возмещение Стоимости Улучшений

Согласно п. 2. ст. 623 ГК РФ в случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Между [полное наименование арендатора] (далее — Истец, Арендатор) и [полное наименование арендодателя] (далее — Ответчик, Арендодатель) [число, месяц, год] был заключен договор аренды N [значение], в соответствии с которым Ответчик предоставил, а Истец принял во временное пользование [указать вид и характеризующие признаки арендуемого имущества] (далее — арендуемое имущество).

КАК ВОЗМЕСТИТЬ СТОИМОСТЬ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ ИМУЩЕСТВА, ПЕРЕДАННОГО В АРЕНДУ

В-третьих , для возмещения стоимости неотделимых улучшений необходимо установить количественную ее величину, которая должна отражаться в надлежаще оформленном документе.
Важно понимать, что для разрешения спора суд будет оценивать наличие и доказанность фактов, на которых основывается материально-правовое требование истца и которые имеют значение по делу. Следовательно, можно сделать вывод о том, что надлежащее и убедительное доказывание каждого из вышеперечисленных обстоятельств является необходимым условием для удовлетворения иска.

В добавление к этому зачастую требуется представить доказательства, свидетельствующие о необходимости проведения работ для дальнейшего нормального использования объекта аренды. Такими доказательствами могут служить различные документы, подтверждающие, что передаваемое имущество не позволяет осуществлять эксплуатацию без производства конкретных улучшений.

Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений

А за составлением договора вам лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на гражданском и налоговом праве. Он учтет все ваши пожелания, касающиеся ваших отношений с арендатором и ваши планы в отношении ремонтов, распределения затрат по ним и налогового учета этих ремонтов.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя

Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Положения п.2 ст.623 ГК РФ указывают только на необходимость согласия, но не способ его выдачи. В частности, договорные условия говорят только о том, что в отношении определенного перечня согласие получено было заранее. Но это не мешает арендодателю согласовать улучшения через те же письма, а не договоры (Постановление 2 ААС от 24.03.2022 №№ 02АП-9404/2022, А82-17718/2022).

Арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если они были осуществлены без согласия арендодателя или были зачтены арендодателем в счет арендной платы в период действия договора.*

Договор На Возмещение Стоимости Улучшений

Результатом неотделимых улучшений спорного объекта распорядился прежний арендодатель — Департамент муниципального имущества Волгограда, продав нежилое помещение с неотделимыми улучшениями в соответствии с планом приватизации Закотину А.В.

Из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью «Центр-Аналит» от 28.07.2022 N 157/2022 следует, что фактическая разница между стоимостью нежилого помещения до производства ремонта и с произведенным ремонтом с учетом договора купли-продажи от 31.01.2022 N 1389 составляет 877 300 руб.

Договор На Возмещение Стоимости Улучшений

В связи с этим представляется, что обязательным условием предъявления требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений является наличие доказательств того, что эти улучшения были произведены арендатором. При этом исходим из того, что согласие арендодателя на это было, но объем и стоимость работ согласованы не были. В этом случае, если у арендатора отсутствует необходимый объем доказательств стоимости этих неотделимых улучшений, то можно будет в процессе добиваться назначения строительно-технической экспертизы, в рамках которой будет выяснен вопрос объемов и стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.

Например, в одном из дел суд кассационной инстанции отменил решение об отказе в иске арендатора и направил дело на новое рассмотрение, указав, что суды первой и апелляционной инстанции правильно сослались на то обстоятельство, что стоимость подрядных работ по переоборудованию арендованного помещения сама по себе не является тождественной стоимости улучшений на момент возврата имущества арендодателю, однако не приняли мер к достижению целей правосудия, не предложили сторонам провести оценку этих улучшений, в том числе и экспертным путем. Это явилось основанием для пересмотра судебных актов.

Образец договор аренды неотделимые улучшения не подлежат возмещению

Выплата может производиться любым удобным для сторон способом. Если же арендодатель отказывается возмещать улучшения, на которые он не давал согласия, арендатору остается только попытаться прийти к соглашению путем переговоров. В данной ситуации суд встанет на защиту владельца, поэтому обращение в судебные органы не имеет смысла. Таким образом, возможность компенсации за неотделимые улучшения, проведенные арендатором, напрямую зависят от того, согласен на них собственник недвижимости или нет. Вернуться к содержанию ↑ ○ Советы юриста: ✔ Как арендодатель может зафиксировать передачу компенсации за отделимые улучшения? Факт передачи финансовых средств может быть зафиксирован распиской, которую от руки пишет получатель денег (в данном случае арендатор) либо банковской выпиской, в случае безналичного расчета. Вернуться к содержанию ↑ ✔ Разногласия с арендодателем по сумме компенсации.

1. Например, арендодатель передал в пользование арендатору жилой дом.
   В период действия договора аренды тот достроил веранду к данному дому, произведя таким образом неотделимые улучшения арендованного имущества.
2. Арендатор принял в пользование земельный участок, выделенный для садово-огороднической деятельности. В период использования участка арендатором были посажены плодовые деревья.
   После окончания срока аренды они станут собственностью арендодателя.
3. По договору аренды был передан автомобиль. Арендатор, получив согласие арендодателя, покрасил его.

Частичное возмещение стоимости неотделимых улучшений

Обратите внимание: поскольку на стоимость улучшений (как компенсируемых, так и некомпенсируемых арендодателем) арендатор начисляет НДС, он вправе принять к вычету «входной» НДС по материалам и услугам сторонних организаций, использованных при производстве неотделимых улучшений.

Следовательно, на стоимость передаваемой арендодателю системы очистки воздуха арендатор начисляет НДС. При этом он должен выставить в адрес арендодателя счет-фактуру в течение пяти дней после приемки работ (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества: споры

В качестве примера рассмотрим Определение ВС РФ от 10.04.2022 № 309-ЭС17-2544. После окончания срока аренды арендатор через суд потребовал вернуть установленные им кондиционеры и офисные перегородки, считая их своим движимым имуществом. Однако по мнению судов, истец не представил доказательств того, что спорное имущество является движимым и может быть демонтировано без вреда для арендованных помещений. Арендодатель доказал, что спорное имущество представляло собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку помещения. То есть демонтаж улучшений мог причинить вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования. Поэтому спорное имущество было отнесено к неотделимым улучшениям.

Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Например, помещение передано арендатору без дверей, и этот факт зафиксирован в договоре. Арендатор установил двери. Чтобы вернуть арендодателю имущество в первоначальном состоянии, арендатор имеет право снять двери при условии, что не повредит дверной проем, то есть сохранит его таким, каким он был до установки дверей. Если же проем расширен или в нем остались существенные следы от креплений – двери демонтажу не подлежат. Как мы уже говорили, возможность демонтажа зачастую определяется с помощью привлеченных экспертов. Они могут, допустим, отнести утеплитель межпотолочного пространства, напольный линолеум, электросчетчик, кабель, потолочные светильники, межкомнатные двери к отделимым улучшениям, как это было при рассмотрении спора Арбитражным судом Свердловской области (Решение от 08.10.2022 по делу № А60-20918/2022).

Договор На Возмещение Стоимости Улучшений

Арендатор, получив имущество в аренду, нередко проводит его ремонт, вносит изменения в арендованное имущество, направленные на его улучшение, будь-то улучшение технических характеристик или просто приведение его в современный вид. Вопрос о том, кому принадлежат произведенные изменения (улучшения) арендованного имущества оговорены в гражданском законодательстве. Такому вопросу посвящена статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, согласно указанной статье статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.
Уже в пункте 2 указанной статьи оговаривается ситуация, обусловленная двумя позициями: во-первых, арендатор произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, и.ю во-вторых, эти улучшения произведены с согласия арендодателя. В такой ситуации арендатор после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Уже в третьем пункте (части) указанной статьи установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В ситуации, когда арендатор улучшил арендованное имущество (например, перестроил помещение), согласовав заблаговременно подобные изменения с арендодателем, то у него есть право истребовать всю стоимость таких улучшений (за исключением, конечно, если он сам в договоре аренды не оговорил обратное или иное).
Ниже приведен примерный образец иска арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в случае отказа арендодателя ее возместить.
Примерный образец искового заявления арендодателя о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Между __________________________ (полное наименование арендатора) (далее — Истец, Арендатор) и __________________________ (полное наименование арендодателя) (далее — Ответчик, Арендодатель) __________________________ (число, месяц, год) был заключен договор аренды № __________________________ (значение), в соответствии с которым Ответчик предоставил, а Истец принял во временное пользование __________________________ (вид и описание арендуемого имущества (характеризующие признаки) (далее — арендуемое имущество). В период действия договора аренды между Истцом и Ответчиком Арендатор за счет собственных средств и с согласия Арендодателя произвел улучшение арендуемого имущества, а именно __________________________ (описать подробно все неотделимые улучшения имущества, произведенные с согласия арендодателя). Согласно __________________________ (указать документы, подтверждающие стоимость произведенных ранее указанных улучшений) общая сумма расходов составила __________________________ (вписать нужное значение) руб. Договор аренды между Истцом и Ответчиком прекратил свое действие __________________________ (Число, месяц, год) в связи с истечением срока. Согласно п. 2. ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Со ссылкой на данную статью Гражданского кодекса Российской Федерации __________________________ (число, месяц, год) Истец направил Ответчику требование, в котором просил возместить все затраты по улучшению ранее арендуемого объекта. Ответчик в письме от __________________________ (число, месяц, год) с предъявленными требованиями не согласился, обосновав это тем, что __________________________ (вписать нужное). В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Таким образом, поскольку указанные улучшения арендуемого имущества были произведены с согласия Арендодателя и за счет средств Арендатора, то Истец имеет законное право на возмещение затрат в полном объеме. На основании изложенного, руководствуясь статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации,

Возмещение убытков

3) изъятие на публичной земле жилого строения, которое частное лицо или организация занимают не на правах собственника, а на правах арендатора, постоянного пользователя или на ином владельческом праве (убытки возмещаются собственнику строения, но не арендатору или иному пользователю земли);

Как указал ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2022 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», после прекращения договора арендная плата выплачивается в размере, согласованном в договоре (п. 38). Если указанная арендная плата превышает ставку аренды, которую мог бы получить арендодатель, если бы арендатор своевременно возвратил его имущество и оно вновь было бы передано в аренду, арендатор несет неблагоприятные последствия и не вправе требовать снижения арендной платы. Тем самым он экономически стимулируется к своевременному возврату арендованного имущества. Но и представить, что у арендодателя образуются какие-либо дополнительные убытки, довольно сложно. В то же время, если будет доказано, что ставки арендной платы на аналогичное имущество возросли после прекращения договора аренды, арендодатель вправе требовать возмещения его убытков. В виде убытков в большинстве случаев должна выступать упущенная выгода, т.е. сумма разницы между выплачиваемой арендной платой и предполагаемой платой от сдачи имущества в аренду другому лицу. Думается, законодатель подразумевал под убытками, упоминаемыми в ч. 2 ст. 622 ГК РФ, именно упущенную выгоду.

Судьба улучшений арендованного имущества

На основании п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса РФ все произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное конечно не предусмотрено договором аренды. Таким образом все отделимые улучшения, произведенные арендатором являются его собственностью и последний вправе их оставить себе. Однако договором ожжет быть предусмотрен и иной порядок. Так на основании подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендная плата может устанавливаться по соглашению сторон в виде определенных затрат арендатора на улучшение арендованного имущества. Как правило такие затраты имеют конкретную денежную оценку, которая в последствии засчитывается как арендная плата за арендуемое помещение.

В случае, когда были произведены неотделимые улучшения за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, первый если иное не предусмотрено договором имеет право по истечении срока действия договора на возмещение стоимости произведенных улучшений (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Из смысла статьи вытекает что такое право арендатора на возмещение стоимости улучшений возникает у него только после прекращения действия договора, т.к. до момента прекращения действия договора результатом произведенных улучшений продолжает пользоваться арендатор. И к тому же после прекращения действия договора аренды арендатор имеет право произвести зачет стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств в счет арендных платежей, даже если в договоре нет указание на такое условие. Такой вывод в частности содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2022 года № Ф08-426/06 и постановлении от 15 ноября 2022 года № Ф08-5364/05. Поскольку арендатор имеет право поле прекращения действия договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором, на арендодателя возлагается соответствующая корреспондирующая обязанность (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 декабря 2022 года № 65).

Улучшения арендатора в объекты недвижимости: порядок возмещения и оценка стоимости

Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.

Суд апелляционной инстанции решение отменил и в иске отказал со ссылкой на следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.

От способа возмещения стоимости неотделимых улучшений при аренде зависят налоговые выгоды сторон

Плюс для арендатора в том, что чаще всего он сразу получает всю сумму. По сравнению с постепенным зачетом в счет арендной платы это существенное преимущество для арендатора, поскольку у него увеличивается объем оборотных средств, что зачастую является благоприятным фактором для деятельности компании. В том числе и в налоговом плане — часть денежных средств арендатор может потратить на уплату налогов или страховых взносов.

Минус для арендатора в том, что он будет платить налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений до момента расторжения договора. Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ налогом на имущество облагается имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объекта основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. По мнению финансового ведомства, плательщиком налога на имущество признается арендатор, но только до момента выбытия имущества. При этом под выбытием понимается окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных улучшений, кроме случая, когда возмещение производится путем уменьшения арендной платы (Письма Минфина России от 03.11.2022 N 03-05-05-01/48 и от 01.11.2022 N 03-05-05-01/46).

Условия возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 25 июня 2022 г. по делу N Ф03-А51/02-1/1134 говорится, что «произведенные истцом затраты на улучшение арендованного имущества в виде частично выполненного капитального ремонта суд правомерно в соответствии со ст. 616, 623 ГК РФ возместил за счет ответчика»;

На практике определение собственника и распределение затрат при создании отделимых улучшений не вызывает затруднений, в связи с чем останавливаться на рассмотрении данной правовой категории мы не будем.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества

1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.