Энциклопедия решений
Изменение или расторжение договора управления в силу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ осуществляются в порядке, установленном гражданским законодательством, которое допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (ст. 450 ГК РФ).
Согласно ч. 6 ст. 162 ЖК РФ договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, предусмотренных действующим договором, если одна из сторон не направила другой стороне заявление о прекращении договора управления по окончании срока его действия. Приведенная норма не устанавливает конкретного срока направления заявления о прекращении договора управления, поэтому сторона вправе направлять такое заявление другой стороне вплоть до последнего дня срока действия договора. При этом следует учитывать положения ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, обязывающей управляющую организацию передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь избранной управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления.
Расторжение договора управления МКД
Жилищный кодекс РФ
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Здравствуйте. Прошу высказать свое мнение о правомерности такого ответа из Администрации города и, какие действия предпринять: До 1.5.15г.,обслуживанием мкд занималась УК «Упрочнение-2». После проведения процедуры лицензирования, данная УК расформирована(сокращена штатная численность работников). В дальнейшем между УК «Упрочнение-2 и УК «ТС», заключен агентский договор. С 1.4.16г.,агентский договор между УК расторгнут. Ввиду невозможности осуществлять действия по обслуживанию Вашего дома, УК «Упрочнение-2», в одностороннем порядке расторгло договор обслуживания между УК «Упрочнение-2» и ТСЖ «Землячка. Генеральный директор у обоих УК одно лицо, срок действия договора С УК «Упрочнение-2», истекает в 2022г. Дом 1954г. 12-ти квартирный. Естественно не выгоден. Заранее благодарен. С уважением, Петр.
Письмо ФАС
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
Во исполнение пунктов 49 и 70 Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России в 2022 году «Рекомендации по применению статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции» в случае непроведения органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами (МКД)», а также «Об обобщении практики антимонопольных органов, выявлении проблем при проведении органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», ФАС России сообщает следующее.
1. В рамках мониторинга применения положений статьи 15 Федерального закона от 26.07.2022 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» ФАС России установлено, что ряд территориальных органов зачастую неверно определяют случаи, когда в соответствии с жилищным законодательством орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2022 № 75 (далее — Порядок).
Согласно пункту 3 Порядка конкурс проводится, если:
ПРОВЕДЕНИЕ КОНКУРСА ПО ОТБОРУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК, допускается только в том случае, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (см. ч. 8 ст. 161 ЖК), т.е. заявка подана только одним участником. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или, в случае если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети Интернет (ч. 8.1 ст. 161 ЖК).
Указанное правило не всегда соблюдается организаторами торгов. Например, Хабаровским УФАС России была рассмотрена жалоба ОАО «ДЭК» на постановления администрации г. Советская Гавань, которыми администрацией переданы ООО «Наш дом» жилые помещения в многоквартирных домах без проведения публичных процедур. [9]
Договор управления МКД
На основании части 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемый стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.
2. Установить, что организации, осуществляющие на день вступления в силу настоящего Постановления деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании заключенных в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договоров управления многоквартирным домом, обязаны разместить (опубликовать) информацию в соответствии с утвержденным настоящим Постановлением стандартом в течение 2 месяцев со дня вступления в силу настоящего Постановления.
СТАНДАРТ
РАСКРЫТИЯ ИНФОРМАЦИИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМИ
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Список изменяющих документов
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 10.06.2022 N 459,
от 06.02.2022 N 94, от 21.08.2022 N 845, от 22.07.2022 N 614,
от 25.02.2022 N 136, от 26.03.2022 N 230, от 27.09.2022 N 988,
от 27.02.2022 N 232, от 27.03.2022 N 331)
Изменение договора управления МКД: причины и способы
При привлечении к обслуживанию многоквартирного дома управляющей компании собственники помещений в обязательном порядке заключают с ней договор управления. Как поступить в случае, когда условия соглашения перестают устраивать УК, а жильцы не идут на контакт? Договор можно скорректировать, а в определенных ситуациях – и расторгнуть. В данной статье мы расскажем, как именно это сделать.
В ст. 421 ГК РФ признается свобода граждан и организаций при заключении договоров. Принуждать кого-то к подписанию соглашения недопустимо за исключением случаев, когда такое обстоятельство определяется законом или добровольно принятым обязательством.
Заключение договора управления МКД
Никто не отрицает, что собственники обязаны выбрать способ управления. Вопрос в другом. В обязанности собственника заключить договор управления домом с единственной организацией которая участвовала в конкурсе. То есть в случае, когда конкурс не состоялся. Согласно п. 5 ст. 161 ЖК РФ собственник обязаны заключить договор с организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Обязательств заключить договор с организацией, которая участвовала в конкурсе, который признан несостоявшимся в ЖК нет. По этому поводу имеется упоминание только в п. 8 той же статьи, согласно которого заключение договора по результатам несостоявшегося конкурса допускается, но не является обязательным для собственников.
Заявку на участие в конкурсе подало всего одно лицо, может и больше, но участником признано одно лицо. В таком случае конкурс признается несостоявшимся и проект договора передается этому лицу. При этом указанный договор заключается на условиях, предусмотренных в конкурсной документации. Однако обязанность заключения такого договора лежит у собственников помещениий только с лицом, отобранным по результатам конкурса. В этом же случае собственники не обязаны заключать договор.
Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами (МКД)
- регистрация в качестве ИП или ООО на территории РФ;
- наличие у должностного лица (руководителя) квалификационного аттестата (ст. 202 Жилищного кодекса РФ);
- отсутствие у должностного лица (руководителя) неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
- отсутствие в реестре аннулированных лицензий, сведений о единоличном исполнительном органе, а также лицах, на которых уставом или иными документами возложена ответственность за соблюдение требований по обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации; отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий по управлению МКД информации об аннулировании ранее выданной лицензии;
- обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании, об выполняемых работах (услугах) по содержанию (ремонту) общего имущества, о порядке и условиях их выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимых для предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 23.09.2022 N 731);
- обеспечить соблюдение Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (Постановление Правительства РФ от 06.05.2022 г. № 354).
Лицензированию в данном случае подлежит деятельность на выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД, которая будет осуществляться в соответствии с условиями договора управления (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Указанный договор заключается после получения лицензии, в письменной или электронной форме, на условиях, определенных в решении общего собрания собственников жилья.
Пролонгация договора управления
В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке» либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Собственникам также предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если УО не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Однако доказать это достаточно сложно, ведь если в дом подаются коммунальные ресурсы, то договор исполняется. К тому же УО почти всегда сможет указать, что ваших денежных средств недостаточно для надлежащего содержания общего имущества в доме.
Некоторые вопросы заключения договора управления многоквартирным домом
Основанием для второго варианта развития событий является отсутствие выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления им или отсутствие реализации выбранного способа. К обстоятельствам, свидетельствующим об отсутствии выбора способа управления, Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2022 г. N 75 относит следующие:
Во-вторых, договор управления многоквартирным домом нельзя отнести к категории публичных договоров, поскольку существует прямое указание в п. 1 ст. 162 ЖК РФ, исключающее второй по счету обязательный признак публичного договора. Имеется в виду, что договор управления многоквартирным домом заключается на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора устанавливаются исходя из специфики объекта управления (года постройки многоквартирного дома, степени износа элементов общего имущества и т.д.), а также интересов и материального положения собственников помещений в многоквартирном доме, и следовательно, не могут быть одинаковыми для всех обратившихся к управляющей организации.
Комментарии к договору управления МКД
Часть 8.2 Собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Для начала обратим внимание преамбулу части 8 пункта 162 ЖК РФ – «Изменения и (или) расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством». Именно, гражданским законодательством (глава 29 ГК РФ), а не Жилищным кодексом РФ. Если бы расторжение договора управления в одностороннем порядке было бы запрещено управляющей организации, то вместо упомянутых слов «предусмотренном жилищным законодательством». А такой фразы в Жилищном кодексе РФ нет. Вот в чем заключается ключевая ошибка некоторых оппонентов!
Региональный центр общественного
Это положение закреплено частью 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2022 № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
В силу ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2022 № 255-ФЗ, в случае, если в срок до 1 апреля 2022 года юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, на день вступления в силу указанного Федерального закона не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном ст. 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений в МКД.
Управление многоквартирным домом
Осуществление контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления осуществляется собственниками помещений на основании заключённого договора управления. В случае не исполнения договорных обязательств собственники помещений могут обратиться в суд за защитой нарушенных прав или в органы власти, имеющие право применения мер реагирования на нарушения в области жилищно-коммунального хозяйства:
В Калининграде отопительный период начинается и заканчивается с даты, определенной постановлением Главы администрации ГО «Город Калининград». Постановление основывается на нормативных требованиях (Раздел II Постановления Правительства РФ от 23.05.2022 №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»).
Проблемные вопросы заключения договора управления многоквартирным домом
Согласно ч. 5 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.
Вместе с тем следует признать существование проблем, вызванных необходимостью соблюдения управляющей организацией требования ЖК РФ о заключении договора с каждым собственником помещения, что подтверждается неоднозначной судебной практикой. В частности, Постановлением ФАС Уральского округа было отказано в понуждении к заключению договора на управление многоквартирным домом между предприятием ЖРЭУ и ООО «Молодость», где последнее является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме и отказалось заключить договор с выбранным собственниками помещений в качестве управляющей организации ЖРЭУ. Суд пришел к выводу, что «спорные отношения сторон регулируются гражданским законодательством, положениями которого не предусмотрена обязанность ответчика заключить договор на управление многоквартирным домом в отношении нежилого помещения с истцом. Обязанность заключения спорного договора в силу ст. 158 и 162 ЖК РФ лежит на собственниках жилых помещений в многоквартирном доме» . В другом случае Постановлением ФАС Уральского округа были оставлены без изменения решение и постановление нижестоящих судов, в соответствии с которыми иск управляющей организации о понуждении собственников помещений к заключению договоров на управление многоквартирными домами был удовлетворен . В третьем случае, отказывая истцу в понуждении ответчика к заключению договора управления многоквартирным домом, суд отклонил довод истца о том, что решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе истца в качестве управляющей организации влечет обязанность ответчика, являющегося собственником нежилого помещения в этом доме, заключить названный договор, так как в данном случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления .
Объявление собственникам МКД №10 по ул
9.2. Управляющая организация по окончании календарного года в течение 2-го квартала, предоставляет отчет о проделанных работах за прошедший отчетный период, путем размещения на сайте управляющей компании и письменный отчет так же председателю совета многоквартирного дома.
2.3.1. В течение согласованного настоящим Договором срока, за плату, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги.
Каков порядок расторжения договора управления многоквартирным домом
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, вновь выбранной собственниками для управления МКД, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об уполномоченном собственников, указанном в решении собрания.
Обратите внимание: решение о расторжении договора управления МКД в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора управления МКД, целесообразно принимать одновременно с решением о выборе новой управляющей организации (либо иного способа управления МКД).
