Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2022 году. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Продажа квартиры по переуступке является безопасной сделкой на первичном рынке недвижимости. Если сравнивать с ДДУ, то продажа чаще всего совершается уже на финишном этапе застройки. Это минимизирует риск вложения средств в недостроенный объект. Цена квадратного метра ниже рыночной, или стоимости, установленной после сдачи комплекса в эксплуатацию.
Особенности продажи квартиры по переуступке
Обязательным условием подписания переуступки прав на квартиру является наличие договора ДДУ. Наличие официального документа – основание для предъявления прав на собственность. Активная реализация квартир в новостройках может быть вызвана продлением сроков сдачи дома или предбанкротное состоянии. Чтобы предотвратить подобные ситуации нужно тщательно изучить проектную декларацию, состояние выполнения работ на площадке, перспективу скорого завершения объекта. Меры предосторожности для покупателя помогут избежать возможных рисков.
Стоит ли заключать переуступку квартиры?
Если Вы хотите купить квартиру в наших объектах, но у Вас нет возможности полностью оплатить стоимость квартиры, Вы можете воспользоваться рассрочкой от «ПетроИнвестГрупп». Все рассрочки от застройщика беспроцентны!
- Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
- Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.
Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.
○ Что такое переуступка прав?
Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.
2. Недействительная сделка. Дело в том, что для осуществления переуступки необходимо соблюсти ряд требований. Нарушение хотя бы одного из них приведет к тому, что процедуру признают незаконной, а значит, не имеющей силу.
Начнем с того, в чем заключается суть такой сделки, то есть, что значит квартира по переуступке. Речь в данном случае идет не о самой продаже, а о переуступке прав на квартиру в новостройке. Как правило, на таких условиях продаются жилплощади в еще строящихся или недавно сданных домах.
Продажа квартиры по переуступке: это нужно знать
«Евродвушка» в Приморском районе, в новом доме на самом берегу залива. К плюсам квартиры следует отнести просторную прихожую, раздельный санузел и большой видовой балкон на две комнаты. Кухня-гостиная имеет площадь 16,9 м2.
«Петербургская Недвижимость» проводит показы квартир в строящемся доме. Это эксклюзивное предложение компании. Застройщики, как правило, не пускают на объект до ввода в эксплуатацию, только по специальному согласованию.
Какие плюсы есть для тех, кто продает?
Если на квартиру была оформлена ипотека, то ее тоже можно продать по переуступке. В «Петербургской Недвижимости» разработан единый договор, согласованный с ведущими банками и застройщиками, что существенно экономит время при оформлении сделки.
Что такое переуступка?
Дополнительная скидка на покупку новой квартиры. Если вы продаете квартиру, чтобы купить новую, то «Петербургская Недвижимость» предоставит скидку от 95 тысяч рублей. Предложение распространяется на все дома компании Setl Group.
Минусы и подводные камни договора цессии. Если вы покупаете квартиру по уступке прав требований до того, как дом введен в эксплуатацию, есть один существенный риск. Встречаются ситуации, когда застройщик продает все квартиры в доме другой своей компании по очень низкой цене: в 2—3 раза ниже рыночной. А потом эта фирма-прокладка продает квартиры по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене. Если купить такую квартиру, а дом не сдадут вовремя, законная неустойка за просрочку сдачи дома будет начисляться на ту самую начальную низкую цену. А не на ту, за которую реально купил покупатель. Соответственно, неустойка будет минимальная.
Предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика
Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.
Уступка прав требования по договору долевого участия
Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.
Также, непосредственно перед принятием решения о приобретении жилья по переуступке, стоит внимательно проанализировать всю деятельность компании-застройщика и заострить внимание на благонадежности этой фирмы.
Как уже говорилось, цессия может быть применима к различным правоотношениям между субъектами, но означать одно – переуступку права требования. По отношению к недвижимости это означает смену собственника квадратных метров по ДДУ.
Понятие: субъекты цессии
Если нет возможности или желания строиться самому, то данный вид приобретения жилья является самым оптимальным вариантом. Но как показывается статистика, переуступка прав на квартиру, как и любая другая сделка с недвижимостью, несет в себе не только выгоду, но и соответствующие риски, такие как:
При продаже квартиры, если ее покупка осуществлялась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, так как «долевка» является совместно нажитым имуществом. В случае же совместной собственности может потребоваться и личное присутствие.
Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку. Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.
Риски при переуступке
Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию. Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах.
Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.
- полные паспортные данные цедента и цессионера;
- нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
- основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
- предмет договора — передача прав требования на квартиру;
- ответственность сторон;
- сумма договора.
Заключение договора переуступки квартиры
Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.
Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:
Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит.
Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним
Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.
- покупатель соглашается выплачивать ипотечный долг по схеме продавца;
- покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в договоре между банком, продавцом и покупателем, на счет; как только происходит регистрация договора, ипотека гасится, а банк снимает обременения с квартиры.
- предварительный договор не подлежит регистрации, поэтому если продавец подделал выписку из Росреестра или предоставил старую версию, вы не узнаете об обременениях на недвижимость;
- вы не будете являться дольщиком, поэтому ваши права никак не будут защищены в случае банкротства компании-застройщика, затягивания сроков и т.д.;
- есть вероятность, что продавец заключит несколько предварительных договоров.
Какие основные риски покупки квартиры по переуступке?
Причин, по которым участник долевого строительства решает продать квартиру, достаточно много. В частности, такую модель используют некоторые инвесторы: вкладывают деньги в недвижимость на стадии котлована, а затем продают на финальном этапе строительства с выгодой 20-30%.
Если изначально квартира приобреталась по ДДУ, то регистрация договора о переуступке прав – законодательное требование. Цессионарий обращается в Росреестр со всеми необходимыми документами. Здесь понадобится уплатить госпошлину в размере 2022 рублей для физического лица и 22022 рублей для юридического лица. Регистрация договора занимает в среднем 5-10 дней. Только после этого цессионарий уплачивает деньги по договору в пользу цедента. Переуступка прав считается завершенной.
Помните, что если инвестор уже взял кредит при заключении исходного договора (ДДУ или ПДКП), то вместе с переуступкой прав на квартиру к вам может перейти и обязательство по выплате кредита. Вы станете лицом, финансово ответственным перед банком. Переуступка кредита и его перевод на другое лицо должен быть согласован с конкретным банком. Оно может выдать свое согласие, а может выдать отказ.
В ипотеку
Чаще всего переуступка кредита требуется супругам, которые вместе приобретали квартиру в ипотеку. Однако затем муж и жена решили развестись, в связи с чем у них отпала необходимость и в наличии общего жилья, и в выплате кредита за это жилье. Они могут найти заинтересованного Покупателя, который согласится приобрести права на квартиру с условием выплаты оставшегося кредита. Другой распространенный случай – переезд цедента. Чтобы снять с себя любые ограничения и обременения, он может:
В данном случае ДДУ предпочтительнее: договор переуступки долевого участия, как и сам первоначальный документ, проходят государственную регистрацию в Росреестре, а значит, риск двойной продажи исключен. Следует помнить, что переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214: с момента государственной регистрации ДДУ и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи.
Переуступка по ДДУ
Затем следует уделить пристальное внимание денежной стороне вопроса и проверить акт сверки взаимных расчетов дольщика и застройщика. В случае полной оплаты стоимости объекта, в соответствии с ФЗ-214, компанию можно просто поставить в известность о переходе прав требований к новому лицу. Если квартира куплена в рассрочку и не оплачена до конца, придется составлять и подписывать еще один документ – трехстороннее соглашение с застройщиком.
Переуступка пая в ЖСК
Впрочем, на практике все проще. Крупные застройщики, работающие по схеме ЖСК, сами создают кооперативы и назначают председателем правления одного из топ-менеджеров компании. Непосредственно в офисе застройщика стороны сделки составляют сразу три документа: договор цессии, заявление продавца пая о выходе из кооператива, а покупателя – о вступлении в ЖСК. Как правило, положительный ответ дается немедленно.
- Если покупатель находится в браке, и покупка осуществляется только одним из супружеской пары, нужно получить разрешение супруга (и) на приобретение жилплощади.
- Если недвижимость приобретается по ипотечному (или другому) кредитованию, обязательно следует получить закладную и кредитный договор и поставить там свои подписи.
Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав
Иногда, подписав акт собственности на имущество, владельцу приходится ожидать оформления права собственности, что может занять немалый промежуток времени, примерно от года до трех лет. Чтобы квартира не “простаивала” можно перепродать её по переуступке, но сделать это зачастую невозможно, так как все возможные сроки давно истекли. В этом случае долевой участник, по договоренности с застройщиком, переносит дату акта приёмки в “разумных” рамках.
Оформление переуступки права «задним» числом
Цессия облагается налогом со стороны государства, оплачивать который должен первый владелец жилплощади. Иногда обязательства по выплате налога перекладываются на покупателя, но чаще всего обе стороны приходят к согласию и разделяют выплаты между собой. Сумма налога получается из всей суммы сделки. Поэтому в договоре следует указывать настоящую цену сделки.
Для начала разберемся со статусом недвижимости. Здесь нет ничего пугающего. Эти квартиры относятся к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продается в нем только по переуступке прав.
Что такое переуступка прав?
В этом случае покупатель опять же получит только ту сумму, которая указана в первом ДДУ от инвестора, несмотря на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Наталья Шаталина предупреждает, что уступка прав по ДДУ оформляется отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. До этого никакие платежи не должны осуществляться.
Как это может случиться?
Если инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. Иначе налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
